実家（親の持家）のリフォームに資金援助する際の、名義変更について

１　名義割合
　　１／１０と考えます。
　　共有の家屋の解体費用も負担すべきと考えると、
　　３００～４００／３，０００の割合。
　　なお、１１０万円の範囲で調整します。
２　登記は、贈与でよいと思います。
　　登記費用は、売買でも同じかと思います。
３　３００万円の贈与では、贈与税が１９万円。
　　４００万円では、贈与税が３３万５千円。
４　現状で贈与にする場合、２５０万円の贈与と２，７００万円の贈与で、
　合計２，９５０万円の贈与になると考えます。
　　精算課税を使うと、２，５００万円を超える、４５０万円の２０％の贈与　税９０万円が発生します。
　※将来の相続時に、還付を受けることができます。

家屋は通常は値下がりします。
したがって、現在は１／１０の登記。
来年以降改めて家屋の９／１０贈与とすれば、家屋の値下がり後の評価額
で計算すると贈与金額は下がります。
※登記費用
贈与の登記費用は評価額の２％。
現状の１／１０と、来年以降の９／１０の違いがあります。
相続では、０．４％。

※不動産取得税
贈与・売買で評価額の３％。
相続は非課税。

トータルの判断は難しいところです。

鎌田先生

ご回答いただきありがとうございます。お返事が遅くなり申し訳ありません。

概ね理解することができました。下記二点のみ、重ねてお聞きしてもよいでしょうか。

１　名義割合
〜 なお、１１０万円の範囲で調整します。

→ 110万円の範囲内で調整するとは、どうすればよいでしょうか。評価額250万の内の10分の一で、単純に25万の贈与。ということにはならないということでしょうか？


４　現状で贈与にする場合
〜　※将来の相続時に、還付を受けることができます。

→ これは、現状で名義全てを贈与した場合すぐに90万の贈与税が発生するが、相続時にそのままの金額が還付される、ということでしょうか？


以上です。
理解が足りず恐縮ですが、何卒 よろしくお願いいたします。

１１０万円の範囲内での調整？
フルリフォームの程度が分かりませんが、例えば、旧家屋は基礎だけを残すとすると、家屋の２５０万円の価値はほとんどないと考えられます。
その上で、解体＋リフォーム代の合計が３，０００万円だったとします。
ここで、質問者の負担金額が４００万円の場合、４００／３，０００は、
２／１５。この持分を１／７にする。
３，０００×１／７＝４２８万円　４２８万円－４００万円＜１１０万円なので、２／１５でなくて１／７でも大丈夫ということ。

相続時精算課税について
精算とは、納税と還付の両方があります。
万が一の際には、贈与（当時の）金額を相続財産に加えて相続税を計算します。
相続税では、３，０００万円＋６００万円×法定相続人数の基礎控除があります。
仮に、２，９５０万円の贈与金額を加えても相続税がかからない場合には、
相続税の申告不要（納税なし）となります。
ここで相続税の申告をすると、過去に納めた９０万円の贈与税が還付されます。

なお、相続時精算課税では、値下がりするものの贈与は不利・損です。
このため、来年以降の贈与も考えられます。

選択肢
相続税の心配がなければ、現状の家屋の贈与の方が登記費用が安い。
来年以降は、リフォームが家屋の評価額に反映すると登記費用が高くなります。不動産取得税も。
建物を全部壊して（取壊し費用はお母様が負担）、建物を新築する場合、
新築家屋の登記（保存登記）は３００～４００／３００～４００＋２２００
になると考えます。登記費用はかかります。不動産取得税は減免の可能性がありますので、担当の窓口に確認願います。

鎌田先生

詳細な回答ありがとうございます。よく理解できました。
改めて母と相談してみたく思います。今回はありがとうございました。