マイホーム建築の贈与税、非課税制度について
今年、マイホームを購入し、4000万のローンを組みました。
土地代＋建物代（付帯工事費や諸経費を含みます）で42608879円でした。
今回質問したいのは、両親からのマイホームを建てる際の援助金に対する贈与税のことです。
土地を購入する際（春くらい）に50万円、最終金を支払うとき（今日）に350万円..計400万円を両親から援助してもらいました。
何も調べず、援助金を受け取ってしまったのですが、よくよく調べたら住宅の購入における贈与税の非課税制度の対象は、建物自体..なんですよね？
私は恥ずかしながら貯金もほとんどないので、両親からの援助金は4000万からはみ出た約260万円と、残り90万は家具代や火災保険などのお金にさせてもらおうと思っていました。
そこで2つ質問があります。
①非課税制度の対象となるのは、やはりローンからはみ出た260万円の援助金だけになるのですか？その場合、＋110万以内の贈与（＝370万円）までは、税金がかからないで済むのでしょうか？？
②もし上記のように370万円までは贈与税がかからないとしても、私は400万円の贈与を受けているので30万円オーバーしています。
もし、一旦12月31日までに30万円以上を私の口座から両親の口座に戻し→1月1日以降またその金額を贈与してもらう..といった場合は、贈与税はかからず済みますか？
ちなみに、両親が自分の口座から350万円を下ろしたのは24日、私がそれを自分の口座に入れたのは25日なので、本当に最近のことです。
不慣れで、わかりにくいと思いますが、困っているので助けていただけたらと思います。。
よろしくお願いします。
税理士の回答
土地代＋建物代はいつ支払いましたか？
住宅取得資金の贈与は、支払代金に充てなければなりませんので、一旦、自分の口座に入れたのは良いとしても、その後、支払代金として支払っていなければなりません。先に自分のお金で払っておいて、後に贈与は対象になりません。
そして、対象は、土地代＋建物代でいいものの、諸経費は対象になりません。
住宅ローンを組んだ部分は、贈与資金を充てていないので、その部分は住宅ローン控除の対象であって、贈与税の非課税の対象になりません。また、住宅ローン控除も、諸経費は対象外です。
総合すると、あなたの場合、住宅取得資金の非課税の対象は、支払う順序が違うため適用にならないと思われます。暦年贈与を適用すると年110万円を超える部分は贈与税がかかります。
贈与を撤回するかどうかは、贈与をする者と贈与を受ける者の意識次第です。うっかりの場合、１回目は撤回も可能ですから、贈与する者（両親）と話し合い、処置をお決めください。
ただ単に返金すれば良いのではなく、贈与は契約なので、贈与する者と贈与を受ける者の意思が一致していなければなりません。
返答ありがとうございます。
わかりにくくてすみません。土地代建物代＝最終金で、今日支払いました。
なので、贈与を受けてから、支払いを行いました。その場合は、非課税の対象になりますか？また土地代も非課税制度の対象になるのですか？？
土地も条件付きで含まれます。
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。
(1) 新築又は取得の場合の要件
イ 新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
1 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
1 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの
(注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
1 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
1 上記1及び1のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
ご丁寧にありがとうございます。
耐震等級が書類で示されたものじゃないといけないっていうことでしょうか？
私は、耐震等級3性能というだけで、申請はしてないのできちんとした書類はありません。その場合は、非課税の限度額が減るだけで全く適用されないというわけではないでしょうか？？
ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
1 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
2 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの
(注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
3 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
4 上記1及び3のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
要は、新築ならOK!、20年以内（耐火構造25年以内）の中古ならOK!、それを超える中古なら、安全性の基準が証明されていればOK!、証明されていなくてもその後、適合させればOK!です。
どれかに該当すれば良いので。
とてもわかりやすいです。ありがとうございます！！しかし、ローンに組み込んだのが前述の通り、土地代、建物代、諸費用、付帯工事費ですので、260万円まで非課税..というのは難しいですか？ローンの内訳まで見られますか？？
また、非課税枠＋年間110万円までの援助金はOKでしょうか？？
たくさん聞いているのに丁寧に答えてくださって感謝しかありません。
この案件、たしか今年、会計検査院が重複適用していると指摘したものそのものなので、審査が厳しいと思います。
付帯工事費はOK!なものもあるのですが、諸費用は不可です。
適用外の付帯費用や諸費用をローンでまかなったとすれば、住宅取得資金の贈与を受けることは可能ですが、住宅ローン控除が少なくなるので、どちらが良いかですね。
ありがとうございます！今、厳しくなってるんですね(;_;)
すごくわかりやすく説明してくださってありがとうございます♪
非課税制度の適応が260万（建物代）＋50万（土地代）だとすると、＋110万円で420万円まではOKということで合ってますか？？
土地５０万円、建物３５０万円なら、贈与が４００万円なので、４２０万円は贈与の金額を超えていますね。
実際に、非課税制度適用が２６０万（建物代）＋５０（土地）＋１１０万で４２０万円の贈与を受けていればそのとおりですが。
ありがとうございました！参考になりました！！
本投稿は、2019年12月26日 22時19分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
