建物の名義追加について

リフォームをする場合には建物の所有者とリフォーム費用を負担する者との関係によって贈与税が発生する可能性があります。なぜならリフォーム費用は建物の所有者が負担すべきもので今回のように奥様とご主人が負担すればお二人からお母さまへの贈与となってしまうからです。ご質問では3人の名義にしたいということですのでリフォーム代の負担する方の持分をより多くする必要があると考えます。具体的な数値で検討しないとイメージがわかないと思いますので具体的数値でご説明申し上げます。今回のリフォーム代は1000万円と仮定してご主人が800万円、奥様が200万円を負担するとします。その場合建物の所有者がご主人80%、奥様が20%であれば贈与税の問題は発生しないのですが、お母さまの名義を入れておきたいというご主旨なので10%の持分にし、ご主人を75%、奥様を15%としたとします。当然、この時にはお母さまからご主人へ建物の全体持分の75%をお母さまから奥様へ建物の全体持分の15%を建物の持分贈与という手続きを行う必要があります。今のご自宅はリフォームを行う前ですからおそらく固定資産評価額は1000万円以下ではないかと推測されます。仮に1000万円であるとした場合、ご主人の受ける贈与財産は75%の750万円、奥様は15%の150万円が贈与税の課税対象になります。（暦年贈与課税においては年間110万円以上は贈与税が課税されます）ここで贈与税の課税を受けたくないということであれば、ご主人はお母さまと養子縁組を行い、今回の贈与についてご主人及び奥様は相続時精算課税制度による贈与を適用すればそれぞれに2500万円ずつの控除がありますので贈与税は課税されません。（この制度の適用要件である60歳以上の父母又は祖父母から20以上の子又は孫に対する贈与であるという前提）この場合には登記の際に登録免許税が固定資産評価額の2%及び不動産取得税が固定資産評価額の3%（一定の場合には課税されないこともあります）の負担が必要になります。この場合に初めて建物所有者とリフォーム費用の負担者がほぼイコールになります。今回の事例ではお母さまはリフォーム費用を負担しておりませんので100万円の贈与をお二人から受けたことになりますが、年間110万円までは贈与税は課税されません。

丁寧な回答ありがとうございました
今回頂いたご回答を参考に今後進めていきたいと思います
ありがとうございました