1年半前に母の資金も含め私名義のマンションを購入し、住宅取得控除し忘れた件

東京都中央区の小林税理士事務所　小林と申します。

内容を整理して、コメントいたします。

①平成19年に母から600万の援助を受け家を新築し、土地に母の援助分に見合う持分をつけました。
･･･この時点では、課税関係は生じません。この家については、以下、「家」と申し上げます。

②平成26年12月に、私の家の売却金で相応額を一括返済する事を条件に、私の名義でローンを組みマンションを購入しました。
･･･この時点でも、課税関係は生じません。このマンションについては、以下、「マンション」と申し上げます。

③平成27年7月に「家」が売れ、銀行に求められていた額を返済しました。今になって、600万は母のお金で、このままでは贈与になると気づき悩んでいます。
･･･ここで、売却益が生じているようであれば、①「家」の譲渡所得の申告を行う必要がございます。また、売却代金は、「家」の、お母様の持分に応じた分については、お母様にお支払いする必要がございます。

「マンション」に持分を今からつける必要性はなく、
・「家」の譲渡所得の申告（利益が出ている場合）
・売却代金のうち、お母様の持分に対応する額を、お母様にお渡しする
これらを行う必要がございます。

マンション購入時に、住宅借入金等特別控除、を行っている場合は、使えませんが、「家」を売却した際の申告には、今からでも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使える可能性があります。もっとも、譲渡所得が出ないようであれば、お母様との金銭のやり取りだけで済みます。

お話をうかがう限りでは、上記の点以外の問題は生じていないのでは、と思われます。

以上よろしくお願いいたします。

早速回答をいただき、ありがとうございます。家の売却の際は譲渡所得は出ていません。『売却代金のうち、母様の持分に対応する額を、母に渡す必要がある。』件につきまして、追加の質問をさせていただきます。家を売却して1年3ヶ月位たっていますが、①母にお金を渡すのはどのタイミングでもよいのでしょうか。（母の年齢が90歳なので早期にとは思っていますが、お金が追いつきません。）②借用書等の作成は必要ないでしょうか。どのような形式で返済したらよいのかわかりません。何度も申し訳ございません。回答よろしくお願い致します。

売却代金は、マンション購入のため、一時的にお母様から借りている状態であれば、借用書の作成をしておいたほうがよろしいかと存じます。すぐに返済できる状況ではないようですが、一度も返済されたことがないのであれば、贈与とされる可能性があります。したがって、まず一時金でいくらか返済して、あとは無理のない金額で毎月返済していくとよろしいかと存じます。

また、返済の証拠とするため、返済は銀行口座からの振込として下さい。金利はやりとりする必要はありません。

返信ありがとうございます。何度も申し訳ありません。追加の質問です。①母の持分は土地のみについており、家の売却金は土地建物一括で新築時の8掛位ですが、単純に600万×80％にしてもよいのでしょうか。土地の相場は新築時と変っていないようです。②借用書の作成日は家の入金があった日になると思います。仮に1年毎に100万返済する約束にした場合1年以上1度も返済していなくても問題ないでしょうか。③返済と言うのは借りた日から1年以内に1度でもしないといけない決まりがありますか。例えば、家が売れた平成27年の翌年末（平成28年12月末）までに一時金として100万返済して後は月々5万返済とかの契約でもよいのでしょうか。④返済金の内、110万を平成27年に暦年贈与された事にするのは可能でしょうか。以上よろしくお願い申し上げます。

①「家」の売却時には、本来ですと、家の購入時に土地と建物を分け、建物について減価償却を行います。
「家」が木造の場合、
建物購入代金×0.9×0.031×経過年数9年
(経過年数は概算です。6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切捨て)
を引いての申告になります。

上記は、正しくは、という話ですが、土地の価値が変わっていないのであれば、単純に600万円×80％でも、税金に影響しないと思われます。

②今年中に少しでも返済されるのであれば、特段問題にならないと存じます。

③返済のルールは特にありませんが、万一税務調査が実施された際に、あまりにも長期間返済の実績が無い場合は、もらってしまった＝贈与、と認定される可能性がございます。せめて1年に1回は返済していただきたいと存じます。ご質問の通り、一時金として100万円返済、あとは月々5万円返済であれば、十分な内容と存じます。

⑤お母様にいったん返済していただき、今年中にお母様がご質問者様に、贈与しても差し支えありません。その際は必ず贈与契約書を作成してください。