父親名義のマンションの贈与

方法としては、単純贈与(マンションだけを贈与する方法)、負担付き贈与(借入金の返済といった条件付きでマンションを贈与する方法)、売買が考えられます。
単純贈与の場合にはマンションの相続税評価額を基に贈与税が計算されますが、負担付き贈与の場合には時価を基に贈与税が計算されるという違いがあります。マンションの時価がいくらなのかが分かりませんので、相続税評価額と時価の両方を確認した上で、比較検討する必要があります。
相続税評価額に比べて時価が高い場合には、負担付き贈与にならないように注意することも必要です。

お父様名義の建物を相談者様の資金でリフォームを行いますと、リフォーム代が相談者様からお父様に贈与されたとみなされて贈与税の問題が生じます。
従って、相談者様がリフォーム代を負担される場合には、相談者様に名義を変えてからリフォームを行った方が良いと考えます。
宜しくお願いします。

服部先生ありがとうございました。
あまり頭がよろしくないため、全部理解しきれてないと思うのですが、

1.単純贈与と負担付き贈与では、どちらの方が税金は少なくて済みそうですか？

築35年、購入時2000万円のマンションです。
残りは120万程度です。

2.相続時精算課税制度を利用するとメリットはありますか？

3.リフォームは、100万円ずつ負担すると、税金はかかりませんか？

4.税務署は、どのようにリフォームのお金の出どころを判定するのでしょうか。

長々と申し訳ありません。

よろしくお願いします。

ご連絡ありがとうございます。
１．マンションの時価が分かりませんので、仮に、時価を1500万円、相続税評価額を1000万円、借入金残120万円としますと、
①単純贈与の場合は1000万円に対する贈与となり、贈与税は177万円となります。
②負担付き贈与の場合には（1500万円－120万円）の1380万円が贈与税の対象となり、贈与税は318万円となります。
なお、受贈者（相談者様）は20歳以上を前提とします。
上記の金額は、時価と相続税評価額によって全て変わりますのでご注意ください。

２．相続時精算課税制度を活用する場合には、2500万円の特別控除がありますので、恐らく贈与税はかからないと思われます。ただし、将来、お父様がお亡くなりになった時には、相続時精算課税で贈与した財産を相続財産に加算して相続税が課されますのでご注意ください。

３．2年に分けて100万円ずつ現金をお父様に贈与する方法をとれば贈与税は回避できると考えます。

４．税務署が知り得る方法としては、リフォーム会社に税務調査が入って、そこからの資料箋で認識するということが考えられます。すべての工事代金を税務署が調査しているわけではありませんので、実務的には分からないケースが殆どかと思います。しかし、原則的な取扱い（贈与となること）を知って頂いたうえで行動を起こして頂くことが大切かと思いますので、私の立場として原則論をご説明している次第です。ご了承ください。
以上、宜しくお願いします。

服部先生、詳しくお答えいただいて、ありがとうございました。なんとなくわかりました。

両親も60歳を超え、私もいい歳になりますので、税のことをきちんと相談することは大事だと思いました。
両親とも相談してみます。ありがとうございました。