土地建物の売り方(相続が絡んだ場合)
土地建物を売却する予定があります。
前提
祖父と祖母が老人ホームに入っています。(同時入居、2年ほど前から)
祖父名義の土地と建物があります(家と土地の購入は平成に入ってから、祖父と祖母はそこで2人暮らし)。
祖父は長くありません。
相続人には祖母と叔父と父がいます。
祖父は自分が生きている間は土地建物を売らないでほしいと言っているので、叔父と父は亡くなってから売却しようと考えています。
税金についての質問ですが、教えてください。
パターン1
全て祖母が相続をする場合
相続税はなし。
この場合だと土地建物は祖母の名義になってから売ることとなりますが、短期譲渡になりますよね？祖母がその住んでいた家を離れて3年以上たっていた場合、税金の計算はどうなるのでしょうか？
3,000万円の特別控除は使えませんよね？？
パターン2
土地建物だけ叔父か父が相続する場合
相続税は小規模宅地で軽減できる。
この場合だと、結局祖母が売った時と同様の税金がかかってくるのでしょうか？
詳しくは私もわからない点が多いのですが、こうした方が良い、等のアドバイスがいただけたら嬉しいです。
結局、土地建物の取得費がわかっており、かつ利益が出なければ問題ない話なのですが、万一契約書がなかったり利益が出たらどうした方が良かったのか、と後悔する前に聞いてみようと思いました。
よろしくお願いします。
税理士の回答
こんにちは。
まずパターン１についてですが、祖母が売却した場合の譲渡所得の計算上、所有期間には祖父が所有していた期間も含めますので、「祖父が購入した日から売却した年の1月1日」までで5年を超えていれば「長期譲渡」に該当します。
また、祖母は自らが自宅の所有者として居住していたわけではないので、転居してからの期間を問わず3,000万円控除は適用できません。
次にパターン２についてですが、祖父母の自宅について別居親族である叔父もしくは父が相続した場合、被相続人の配偶者（祖母）が健在のため、居住用の小規模宅地の減額特例は適用できません。
売却した場合の譲渡所得税は、基本的には祖母が売却した場合と変わりませんが、叔父もしくは父が相続税を支払った場合には、相続から3年10ヵ月以内の売却であれば支払った相続税の一部を譲渡所得の経費にできます（相続税額の取得費加算）。
ありがとうございました、小規模宅地が使えないことは見落としてました。
長期譲渡が適用できるようで安心しました！
本投稿は、2018年09月26日 07時03分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
