母のマイホーム。母の存命中の売却が良いか？相続後の売却が良いか？
下記のような家族構成・財産の家庭における
「ケースA（母が存命中の不動産売却）」と「ケースB（相続後の不動産売却）」の場合の税金計算を私自身で試算してみました。
結果、母の存命中に不動産を売却した方が３６０万円程度、余計な税金を払わなくて済むものと考えられました。
もし、計算が明らかに間違っているところや、他に利用できる可能性のある税金の特例制度等がありましたら、ご指摘をいただけないでしょうか？
【家族構成】
・母９０歳 健康状態良好。マイホームで一人暮らし（父は既に他界）
（別居家族）法定相続人２人
・長女 持ち家あり
・長男 持ち家あり
※同居家族は無し
【母の相続財産】合計：３９２０万円
・現金 ２２００万円
・土地 １５００万円（父が６０年前に取得）
・家屋 ２２０万円（父が平成４年に築造。築３２年）
【前提条件】
・将来、母から土地・家屋を相続する場合でも、長男や長女は自身の持ち家があるので、相続した土地に移り住む可能性はない。つまり、長男または長女が相続後に、土地・家屋を売却してもマイホーム３０００万円控除の特例は使えないものとする。
・土地・家屋を売却する場合は、一律に【売却額(実勢価格)は２０００万円】【取得費は１００万円】【譲渡費用１００万円】と仮定する。→つまり、何も特例を使わない場合の【譲渡所得は１８００万円】と仮定
・長男または長女が、不動産を売却する場合の税率は【長期譲渡所得の２０％】とする。（簡略化のため、復興特別所得税は考慮しないものとする）
・長男または長女が売却する場合に「空き家３０００万円控除の特例」は使えないものとする（平成４年築造のため、そもそも対象外である）
【ケースA】土地・家屋を母の存命中に売却した場合の譲渡所得税等と相続税
・譲渡所得税等(住民税も含む) → 譲渡所得はマイホーム３０００万円控除によりゼロ
・相続税 → 不動産の売却後に残る金額と現金を合わせても合計４０００万円で、基礎控除以下なので、相続税もゼロ
【ケースB】土地・家屋を母の相続後に売却した場合の譲渡所得税等と相続税
・相続税 → 基礎控除以下なのでゼロ
・譲渡所得税等(住民税も含む) → 譲渡所得１８００万円×税率２０％＝３６０万円
税理士の回答
ご理解のとおりで問題ないでしょう。
なお、お子様の内、どちらかが扶養控除を受けている塲、それの対象外になります。
わざわざ、ご回答ありがとうございます。勉強になりました。
本投稿は、2024年11月13日 08時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
