土地、不動産の相続にかかる税金について
両親が亡くなり、その家について売却を検討しています。
現状、その不動産は父の名義です。
相続人は自分と妹の2人です。
処分するにあたり、どういう方法が一番税金が少なくて済むのかを教えていただきたいです。
不動産、現金を合わせても相続税の基礎控除範囲内だと思います。
相続に関しては1/2ずつという法定相続どおりに受け取るつもりです。
１，不動産の名義はどちらかを代表として1人、両者の共同名義、どちらがいいのでしょうか。
２，それぞれにかかる税金の種類（おそらく所得税と贈与税？）はどちらのほうが少ないのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
代償分割、という形にして、不動産はご相談者様が取得し、売却する。流通コスト（登録免許税、司法書士報酬）、譲渡所得税負担、税理士報酬等除いた手取り残額を二人で均等に分ける、といった内容にしておけば、譲渡所得の申告が一人で済みます。
或は、均等に相続し、それぞれが譲渡所得申告する。
お2人の譲渡所得以外の手間暇、税務上、多少の相違は生じると思いますが、大勢に影響は無く、1人ですれば税理士報酬もその分少なく済みますので、代償分割方式で宜しいのかとは存じます。
回答ありがとうございます。
代償分割以外に換価分割というのもあるようですが、どう違ってきますか。
妹さんが何方かの扶養親族等になられている場合には、相談者様が不動産を相続して売却し、売却代金(諸費用や税金等控除後の金額)を代償金として妹さんに渡す方法が良いと考えます。
代償金で受け取る場合には相続の財産に該当しますので、扶養親族等から外れることばありません。
しかし、不動産を共有で相続しその後売却する場合には、譲渡所得が発生しますので扶養親族等から外れてしまうことになります。
換価分割は不動産を共有で相続し、その後一緒に売却して売却代金を現金で分ける方法になります。したがって、譲渡所得を認識することになりますので、扶養親族等から外れることになります。
妹さんが何方かの扶養親族等でない場合には、売却した場合の税金等に関しては大きな違いはないと考えます。したがって、手続きをしやすい方法で検討して頂ければ宜しいと思います。
換価分割、というのは、先の二人で相続、それぞれ申告、といったものですね。
不動産の売却益について、自治体によって健康保険等の基準額に含める含めないといった取り扱いが変わったという話も聞きます。従来は健康保険料等が上がったりしましたが、それも無くなった。ただ、すべての自治体での統一的な取り扱いかは不明です。妹さんの居住地域での取り扱い等確認されるのも一案ですが、面倒であれば、換価分割が簡便かとも思われます。
相続で取得したお父様お一人でお住まいだった土地と建物の売却ですね。
相続税が基礎控除以下であったなら、売却価格1億円以下ですね。
平成28月1日以降にお父様が亡くなられたのであれば、
空き家の3000万円控除が使えそうです。
単独相続なら売却益3000万円まで、お二人共有で相続していればそれぞれ3000万円(合計6000万円)まで、非課税です。
相続開始時期など、詳しい情報がないので最終判断ができませんが、相談文の範囲内では、受けられない理由は見当たりません。
その場合、勤務先の扶養親族や健康保険等の問題を考えれば、譲渡益が3000万円以下で、かつ、代償金を相続財産以外から手当できる場合は代償分割、
譲渡益が3000万円を超える、または、代償金を調達できないようなら換価分割が良さそうです。
回答ありがとうございます。
お時間があれば以下の疑問について回答をお願いします。
扶養親族の件については、配偶者控除も含まれますか。
空き家の3000万円控除については、父が死亡した段階では母も同居しておりました。半年後に母も亡くなり現在は空き家です。母へ名義変更する時間がありませんでしたので、父の名義のままです。それでも対象になるでしょうか。
扶養控除の件は配偶者控除も含まれます。
空き家の3000万円特別控除の要件に、「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」という条件がありますので、一旦、お母様が相続し、その後に相談者様等が相続するという流が必要になりますね。
適用要件は慎重に確認して頂くことが必要ですが、この特例が使えて、かつ、売却益が3000万円を超える場合には、南先生ご提案の二人で相続という案が宜しいと思います。
この特例の詳細につきましては下記サイトをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
何度もすみません。
母も死亡しているのですが、母に相続する手続きはできるのでしょうか。
立て続けにご夫妻が亡くなられるのは、よくあることで、その点は問題ないかと存じます。
〉父が死亡した段階では母も同居しておりました。半年後に母も亡くなり現在は空き家です。母へ名義変更する時間がありませんでしたので、父の名義のままです。
名義変更は必ずしも必要ではありません。
お父様のご相続でお母様が取得され、お母様が亡くなった時点ではお母様お一人ででお住まいで、お母様の相続財産をお子様方が取得した空き家不動産に特例を適用する。
上記の建付けであれば適用されると存じます。
しかし、新しい特例で、実際に、ご相談者様のケースは扱ったことがございませんので、税務署などに確認してください。
手続きは、費用はかかりますが、ご相談者様のケースは、できればお近くの税理士に依頼されたほうがよいかもしれません。
ご自身でされる場合には、くれぐれも慎重に進めてください。
空き家特例は、典型的なケースであっても、手続きや、相続から売却までの要件が、馴染みのない感じでわかりにくく、複雑で、にもかかわらず、要件は厳格に運用されています。ちょっと売るまでの間と、短期間でも賃貸したらアウトなど、取り返しのつかないケースが多々あるようです。
少しでも、この特例を適用する可能性があるならば、事前に適用要件を確認してください。
基本的なところで駄目でした。
昭和50年に土地を購入し、家を建てたのは昭和61年です。
お父様の遺産分割協議は、本来はお母様・相談者様・妹さんの三名で行うものになりますが、分割協議が整う前にお母様がお亡くなりになってしまった場合には、お母様の権利を相談者様と妹さんに引き継がれて、お二人でお父様の遺産分割協議を行うことになります。
お父様の遺産分割協議をお二人で行い、そこで本件不動産をお母様が相続すると決めて、相続登記をすることでお母様の名義にすることができます。
その後、再度、お母様の遺産分割協議を相談者様と妹さんとで行って相談者様等に相続で名義を変更することになります。
投稿(回答)のタイミングが同時だったようで、ご相談と回答文が前後してしまいました。ご容赦ください。
建築要件が満たしていないようですので、空き家譲渡の特別控除は残念ながら適用できないようてすね。
そうなりますと、当初の考えをご参考にご検討頂ければと思います。
そうでしたか。
そうなりますと、代償分割が良さそうですね。
代償分割か換価分割の2択ということになりそうですね。
代償分割についてですが、代償金は登記の段階で金額を決めて支払う必要があるのでしょうか。
売却後に費用などを差し引いて支払うということではいけないのでしょうか。
〉代償金は登記の段階で金額を決めて支払う必要があるのでしょうか
登記は、おそらく、当該物件のみの記載で、ご相談者様はが取得する旨、法定相続人全員の捺印があればできると思います。しかし、これは司法書士の分野で、税理士の分野ではありませんので、司法書士の先生に確認してください。
〉売却後に費用などを差し引いて支払うということではいけないのでしょうか
代償金は、相続登記の前に、ご相談者様の相続財産以外の財産からお支払いください。売却代金から支払うと、実質的に換価分割と認定される可能性があります。
相続における財産の分割と、ご相談者様が相続により取得した「ご相談者の財産の譲渡」は、全く別の取引であるべきで、譲渡の費用を代償金から差し引くなど、自ら、「この取引は、実質的に代償分割ではなく換価分割だから、換価費用は妹にも負担させます。」とおっしゃっているようなものてす。
絶対にやめてください。
代償分割は、「不動産は相続人Aが取得する」「相続人Aは不動産を相続する代償として相続人Bに代償金として○○円を支払う」という遺産分割の方法をいいます。
遺産分割協議書に代償金の支払いを明記すれば、支払いは登記後や売却後でも問題ありません。また、分割払いでも大丈夫です。
登記の手続きは誰が不動産を相続するかが明記された遺産分割協議書(実印での捺印と印鑑証明書添付)があれば、代償金の支払いに関わらず登記できます。
換価分割でも、代償分割でも妹さんにそれぞれの手続き、メリットデメリット等をご説明し、相談の上決定いただく、ということになりそうですね。
大差は生じないのかとは存じます。代償分割においても支払の前後、といった要件もありませんので、精算されれば特に問題となることは無かろうかと存じます。
本投稿は、2018年05月25日 10時20分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
