土地付き築25年の古家を長男夫婦用に建て替える際、生前相続or放置どちらが有利？
家屋＆土地（築25年/土地40坪）を所有、現在、第3者に賃貸しております。
この賃貸契約終了後、長男夫婦にこれを渡して、彼らの入居タイミングで家屋の建て替え（古家の取り壊しを含めて長男費用で）を考えていますが、その際、次のパターンが考えられると思います。
① 土地/建物共に長男に（建て替え前に）生前相続する。
② 当方の死亡（相続）まで土地の名義変更を待って、新築の建物は長男名義とする。
いろんな相談事例を見ていますと②がBetterのように思えますが、②の場合の注意点（どのような税金がかかるのか？手間がかかるのか等）更に厚かましいですがもっと他に妙案がありましたら教えてください。
税理士の回答
相談者様 税理士の天尾です。
① 土地/建物共に長男に（建て替え前に）生前相続する。
② 当方の死亡（相続）まで土地の名義変更を待って、新築の建物は長男名義とする。
ですが、個別の財産価額、全体の財産が解らないのでなんともです。
①であえれば110万円を超える価額があるなら贈与税はかかります。
②は相続税の非課税（基礎控除額以下）であれば無税の場合もありますし
相続税がかかる場合もあると思います。
一般的には②の方が税額が安くなることは多いとは思います。
税金以外ですと親族関係でもめないようにしておくことが重要かとは思います。
死亡まで待った場合に土地の評価額の上昇が見込まれるので、早く名義を移転しておきたいということであれば、2500万円まで贈与税が課税されない相続時精算課税を選択して贈与することも考えられます。現時点において土地の評価額が2500万円超えているのであれば、2500万円に相当する持分を贈与することも考えられます。
参考：国税庁タックスアンサーNo4103（相続時精算課税の選択）
本投稿は、2019年09月04日 16時14分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
