使用貸借の土地に立つアパート 相続時の小規模宅地の特例について
土地（全部父名義）の半分に賃貸アパート（全部父名義）、もう半分に自宅（息子名義で両親が住み、息子は離れた自分名義のマンションに住む）が建っていて、２０年程前に父が亡くなった際、、土地は息子が１０分の９、母が１０分の１の割合で相続し、アパートは全部母が相続しました。
アパート経営も母が引継ぎ青色（控除１０万円の方）で確定申告していました。
固定資産税は土地と自宅の分も全部母が支払い、使用貸借のかたちで自宅には引き続き母だけが住んでいました。母と息子の生計は一つではないという以上のような状況での質問ですが、
１．この場合、母はアパートの固定資産税の全額を経費にできると思いますが、土地の固定資産税で経費扱いに出来るのは全額ではなく、２０分の１（アパートが建っているのは土地全体の２分の１の面積で持分が１０分の１だから）になりますか？
２．母が昨年亡くなり、母名義になっていた１０分の１の土地もアパートも息子が相続するのですが、アパートと土地の小規模宅地の特例は該当するのでしょうか？
相続に詳しい税理士の先生にご回答よろしくお願いいたします。
税理士の回答
１の質問についてですが、お母様はアパート経営をするために息子さんから土地を使用貸借により土地を借り経営を行っています。ここでお母さまと息子さんは別生計であるので息子さんが支払うべき固定資産税は経費にはなりません。しかし、お母様は固定資産税相当額を息子さんに代わり、支払っているとのことですのでこの支払い分のうち、事業のように供する部分、すなわち、20分10（息子所有分20分の9、母親所有分20分の1）が経費になります。
２については母親所有分アパートの敷地のうちの持ち分10分の1が不動産貸付等用に供されている土地としての小規模宅地の減額の規定の適用となり、その50%が減額されます（上限200㎡まで）
ご回答ありがとうございます。
ネットでいろいろ調べていたら、「公益社団法人 全日本不動産協会＞Q&A＞税務相談＞貸家の敷地の相続税法上の評価～貸家とその敷地を所有する個人が、子に貸家だけを贈与後に死亡した場合～」というページに例外として「貸家にかかる建物の賃貸借契約が贈与の前に既に締結されており、贈与後からその敷地の相続による取得のときまでその契約が継続してる場合には、例外としてその貸家の敷地は貸家建付地として評価されます。」とありました。
この場合なぜ例外となるのでしょうか？ 父からの相続の前からずっとアパート経営は続いているのですが、今回の相続にはいかなる例外の適用もないのでしょうか？
上記の例文の内容は次のようになります。例えば土地、建物の所有者が父でA氏へ貸家として貸し付けている。現状では建物は貸家評価、土地は貸家建付地評価になる。父から子へ建物（貸家）だけを贈与した。名義は建物は子、土地は父のままである。今、相続が起きた際の父の土地の評価は自用地としての評価か？それとも貸家建付地？か。結論は貸家がAへの貸し付けが継続中であれば父の土地もAへの貸家とともに契約が継続中であり、貸家建付地として評価するが、貸家がBへの貸付にかわっていれば父の土地はAへの貸付地としての契約が終了しているため、建物所有者である子との使用貸借契約であり、自用地の評価になるということを意味しています。以上が上記の内容の説明です。
最初の質問と今回の質問のの関連性がよくわからないのですが、小規模宅地の減額の適用は亡くなったお母様の敷地所有分での適用ですのでお母様の持分には適用がありますが、子が所有している持分はそもそも、相続申告に計上されるものではありませんので小規模宅地の減額の規定の適用以前の問題です。
丁寧なご説明ありがとうございました。
質問がよく書けていなくてすみません。２回目の質問の例を見つけたとき、うちの件とは関連性は薄いですがなぜ例外として扱われるのか聞きたかったのと、小規模宅地の減免の規定にも例外があるようなので、うちの件についても何か適用される例外はないのか知りてくて、同時に質問に入れてしまってよくわからない質問になってしまいました。
ご説明で例文の意味も理解できましたし、うちの場合は例外の適用はないということわかりました。
母は亡くなる約６か月前に一人暮らしが難しくなり、サ高住に入居し住民票も移したので、自宅を賃貸物件にするため少しずつ片付けたりして貸し出す準備をしていました。
亡くなった日に貸し出すまでに至っていない場合は、自宅が建っている土地も自用地評価にしかなりませんか？
また、準備にかかった費用（要らないものの処分やリフォーム工事費など）を母の準確定申告と死後経営を引き継いだ息子の確定申告に計上することも実際に貸し出しが始まっていないとできないのでしょうか？
ちなみに死後アパートの方の青色申告の継承の手続きは税務署に既に出していますが、その際該当物件としてアパートの分しか記入しませんでした。自宅も貸し出す物件になることを知らせる届出も別途必要でしょうか？
質問が多くて申し訳ないですが、ご回答よろしくお願いいたします。
亡くなった日において貸家に供しているかどうかで判定しますので準備中という理屈は通りません。土地の評価は自用地評価です。事業のように供していないものは確定申告においても同様です。いま、引き継いでおられるようですが、実際にリフォームを行い入居者の募集活動も行っておられ、契約が決まればリフォーム部分の減価償却費は計上できます。（いらないものの処分は事業とは関係ありませんので自家消費です）青色申告の届出については上記の内容を記載しなかったことは関係ございませんので気になさる必要はありません。適用はあります。
実家を貸家にすることは決めていてその場合の減価償却ですが、実家本体（今回の実家は木造で築年数が４０年以上なのでゼロですが）、これまでに行ったリフォーム工事などについて既に経過した年数分は引いた上で、引き継いだ以降残った分の減価償却を息子の確定申告に計上できると税務署の電話相談で回答を得たのですが、これも引き継いだ日にまだ貸し出す準備が出来ていない場合は経費に扱いできませんか？
ダメな場合、毎年確定申告の期限は３月１５日かと思いますが、何月何日の時点で契約が出来ていれば確定申告に経費として計上できるのでしょうか？
また、準備整い募集をしている状態だけではだめですか？
減価償却を行うことができるのは事業の用に供した月からです。老朽化物件のその判断は非常に難しいもので老朽化が激しく募集をかけても入らない場合も十分考えられます。それ場合にひとつの判断基準としては仲介業者に正式な募集依頼をした等対外的に事業開始したと説明できる時点と考えます。確定申告の日は関係ありません。1月1日から12月31日までのいずれか事業開始日になります。
重ねての質問ですみません。
アパートは母が亡くなる前から何年も順調に運営出来ています。実家を今年中に募集依頼できる状態にできたとして、去年準備にかかった経費を今年の確定申告に計上することはできないのでしょうか？
また、実家や実家が建っている部分の土地の固定資産税はいつの分から計上できますか？
2019年にお亡くなりになって実家は2020年に募集依頼する予定。2019年に実家に減価償却資産に計上される改修工事を入れたという前提で回答します。2019年に準備に要した費用のうち経費になるものは2019年の費用に計上します。減価償却資産は事業開始月からですので2020年の募集日が事業開始ということであればそこから償却を開始します。実家や実家が建っている土地の固定資産税は事業開始の2020年分より計上になります。
丁寧な解説ありがとうございます。
隣のアパートで既に不動産経営をしていても、実家は実家で募集を開始する状況になって初めてそれにかかる経費を計上できる（固定資産税は開始月以降の月割りで計算）ということで間違いないでしょうか？
最後にもう一つだけ、2019年内の準備期間に支払った実家に関わる経費で、減価償却にはあてはまらない少額で通常なら支払った年に計上する経費は、事業開始後の2020年の確定申告に加えることもできないものとなりますか？
はい、2019年の少額の通常経費は2019年の不動産経費です。
質問自体が分かりにくいものもあったにもかかわらず、最後まで一つ一つご回答いただきありがとうございます。ちゃんとした申告が出来るよう頑張ります。
本投稿は、2020年06月12日 22時44分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
