物件購入の経費につきまして

1. 経費計上の方法

家を購入した場合、一括で経費にするのではなく、減価償却資産として計上し、法定耐用年数に基づいて毎年少しずつ経費化するのが基本です。

✅ (1) 減価償却の対象
• 土地は減価償却できないため、「建物部分」のみが対象。
• 建物の価格を算出し、事業利用分の割合を計算する。

2. 減価償却の計算手順

① 土地と建物の価格を分ける
不動産の購入価格600万円のうち、「土地」と「建物」の割合を明確にする必要があります。
通常、売買契約書や固定資産税評価額の比率を使って算出します。

📌 例：
• 土地：200万円
• 建物：400万円（減価償却の対象）

② 建物の耐用年数と減価償却率を決める
• 一軒家の構造によって耐用年数が異なる：
• 木造（法定耐用年数22年）
• 軽量鉄骨（27年）
• 鉄筋コンクリート（47年）
• 中古物件の場合は「簡便法」により、残存耐用年数を計算する。

③ 事業割合（8割）を適用し、減価償却費を算出
📌 例：木造一軒家（築15年）、建物価格400万円の場合
• 耐用年数：残存7年（22年 × 20% + 経過年数の2割）
• 減価償却費（定額法）：400万円 ÷ 7年 ≈ 57.1万円
• 事業割合 8割 × 57.1万円 = 約45.7万円が経費計上可能。

3. 仕訳方法

毎年の減価償却費の計上
（借方）減価償却費 457,000円（事業分）
（貸方）減価償却累計額 457,000円

4. 注意点

✅ 土地は経費計上できない（減価償却不可）。
✅ 事業利用割合（8割）の根拠を明確にする（間取り図や使用状況のメモを残す）。
✅ 建物の価格を明確にするため、不動産の売買契約書や固定資産税評価証明書を確認。
✅ ローンで購入した場合、支払利息の事業分も経費計上可能（按分計算）。

先ほどの追加で、再度のご質問失礼致します。

不動産の購入価格の「土地」と「建物」の割合を明確にするにあたり、
『土地・建物権利証』に記載されている土地と建物の課税価格の比率から
減価償却の対象となる「建物」の価格を算出しても問題はありませんか？

結論から言うと、「土地・建物権利証」に記載されている課税価格の比率を基に建物の価格を算出する方法は、一般的に認められる方法の一つですが、必ずしも税務上の最適解ではない ため、他の方法も併せて検討するのが望ましいです。

1. 「土地・建物権利証」の課税価格を基にした算出方法について

「土地・建物権利証」（登記簿謄本や固定資産税評価証明書）には、それぞれの課税価格（固定資産税評価額）が記載されています。

これを基に、土地と建物の割合を求め、その比率を購入価格に適用する方法 は、合理的な方法の一つと考えられます。ただし、課税価格はあくまで固定資産税の算定基準であり、実際の市場価値や取引価格とは異なる場合があります。

2. 他に考えられる建物価格の算定方法

税務上、土地と建物の価格を合理的に区分する方法として、以下のような方法が認められることが多いです。

① 売買契約書に記載の金額を採用
• 売買契約書に「建物」と「土地」の価格が明示されている場合、その記載に従うのが最も確実です。
• ただし、特に記載がない場合や、不自然に建物価格が低い場合（消費税を減らす意図が疑われる場合）は、税務調査で指摘される可能性があります。

② 固定資産税評価額の比率を使う（質問の方法）
• 権利証や固定資産税評価証明書の「土地」「建物」の固定資産税評価額の比率を基に、購入価格を按分する方法です。
• 一般的に合理的とされる方法の一つですが、市場価格と乖離している可能性があるため、税務調査では他の方法との整合性がチェックされることがあります。

③ 建築費用（見積もり）や専門家の鑑定
• もし新築や比較的新しい建物であれば、建築費用の見積書 や 不動産鑑定士の評価 を参考にすることもできます。
• ただし、中古物件の場合は適用が難しいことが多いです。

④ 近隣の類似物件の相場を参考にする
• 同じ地域・構造の物件で、建物と土地の価格がどのように評価されているかを調査するのも一つの方法です。
• ただし、客観的なデータを揃える必要があります。

3. 「土地・建物権利証」に基づく方法のリスク
• 税務調査で指摘される可能性
固定資産税評価額は時価とは異なるため、税務署が「市場価格とは異なる不合理な割合」と判断する可能性があります。
• 建物価格が不当に低くなるリスク
固定資産税評価額は一般的に時価より低いため、建物価格をこの比率で計算すると、減価償却できる金額が実際より少なくなる可能性があります（結果的に税負担が増えることになる）。
• 建物価格が不当に高くなるリスク
逆に、課税価格の比率を使った結果、建物価格が市場相場よりも高くなった場合、減価償却費が過大計上と見なされるリスクもあります。

再度のご回答、アドバイスをいただき、ありがとうございます。
以下、重ねての質問となり、すみません。

事務所兼自宅の不動産を購入した際に発生した仲介手数料を経費とする場合、
『仲介手数料を固定資産税評価額の土地・建物の比率を使って建物分の金額を出し、
事業割合8割掛けで算出する』でよろしいでしょうか？

また経費計上の際、
その年の経費計上となるのか、
それとも減価償却として経費計上するのか、
教えていただけますでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

度々の質問となり、すみません。

土地建物の領収書の金額は、固定資産税＋都市計画税（日割り）が差し引かれた
金額なのですが、この差し引かれた金額で、減価償却として経費計上する方向で
合っていますでしょうか？

＞『仲介手数料を固定資産税評価額の土地・建物の比率を使って建物分の金額を出し、
＞事業割合8割掛けで算出する』でよろしいでしょうか？

上記の質問のように、登記費用に関しましても
同様に、経費計上（事業割合で算出、またはそのまま経費計上かなど）
可能かもご回答いただけますと幸いです。

何度も申し訳ありません。
引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。

① 仲介手数料の経費計上

✅ 仲介手数料は「土地・建物の比率」に基づき按分し、建物部分のみを経費計上可能
➡ 固定資産税評価額の土地・建物比率で按分し、事業割合8割を適用

📌 計上方法
• 建物部分は 減価償却資産に含め、減価償却費として計上
• 事業割合（8割）を掛けた金額を経費対象にする
• 土地部分は 取得費として処理（経費計上は不可）


②土地建物の領収書の金額と減価償却

✅ 領収書の金額は、固定資産税＋都市計画税を差し引いた「純粋な購入価格」として考えてOK
➡ その金額を「土地」と「建物」に按分し、建物部分のみ減価償却

📌 減価償却対象額
• 固定資産税・都市計画税の部分は経費計上可能（事業割合8割を適用）
• 残りの「土地＋建物の購入価格」を按分し、建物部分を減価償却対象とする


③登記費用の経費計上

✅ 登記費用も「土地・建物の比率」で按分し、建物分のみを減価償却対象にできる
➡ 事業割合（8割）を適用

📌 処理方法
• 建物部分の登記費用 → 減価償却費として計上
• 土地部分の登記費用 → 取得費として計上（経費にならない）