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駐車場経営まとめ〜基礎からその他の土地活用方法との比較まで〜

実家を相続した、転勤その他の事情で引っ越すことになった等々、ご自身が所有している不動産が不要となるようなこともあるでしょう。しかしながら、そんなときに正直売ってしまいたいけど値段がつかない、先祖代々の土地で売るに売れない、ということはよくあるようです。

だからといって放置してしまうと、固定資産税がかかったり、建物が老朽化すれば行政から指導が入ったりと、あまりいいことはありません。

そこで、いらない建物、土地をお持ちの方が選択する手段として挙げられるもののひとつが駐車場経営です。この駐車場経営、意外と難しくて、時には放置しておいた方が安上がりだったなんてことにもなりかねません。今回は駐車場経営を考えるに当たっての注意点をお伝えしていきたいと思います。

目次

駐車場は免税してもらえない

駐車場経営を考える場合、知っておくべきポイントとして、「駐車場は、基本的には更地と同じく評価されるため、固定資産税が高くなる」ことが挙げられます。

固定資産税(こていしさんぜい)とは、固定資産の所有者に課税される地方税である。(地方税法第343条第1項)

マンション経営などの場合は、住宅用地として扱われます。住宅用地は固定資産税が小規模住宅用地だと軽減率は6分の1に、一般住宅用地だと3分の1になる軽減の特例があります。

しかし、駐車場経営の場合は住宅用地ではなく自用地として扱われますので、上記のような税制面の優遇措置はありません。駐車場用地は土地の整備次第で軽減対象になりますが、固定資産税が大きく異なるのです。

課税の対象になる税金

駐車場経営をする場合にかかる、固定資産税以外の税金と知っておくべきポイントについてご紹介します。

都市計画税

地方税法により、都市計画区域内の土地・建物に市町村が条例で課すことのできる税金で、 固定資産税と同じような扱いなので、自用地である駐車場経営には軽減措置がありません。

所得税

駐車場経営の場合、設備として減価償却できるものが少なく、運営においても経費がほとんど発生しないため、収入がそのまま所得になるため所得税が高くなりがちです。

ただし、以下のような場合には保管責任が発生し、事業所得または雑所得となります。

  • 管理者を置く
  • 自動車の出入りを規制する
  • 企業のPRになる
  • 周囲をフェンス、塀などで囲む
  • 夜間は施錠する など

また、月極駐車場(つきぎめちゅうしゃじょう)のように、保管責任がない。つまり、駐車スペースとなる土地を貸しているだけのケースでは基本的に不動産所得となります。

相続税

建物がないことで、土地としての相続税評価が高くなりがちです。その結果、相続した方が相続税の納付に困る可能性も出てくることを頭に入れておくとよいでしょう。

単に駐車場としているだけでは評価減を得られません。評価減を得るためには、小規模宅地等にすることと、駐車場内に減価償却資産である構造物が必要になります。

ただし、土地にアスファルト・フェンス等の設備を施して、各区画に区切り、それぞれの区画別にドライバーに貸す、ということを自分で行っている場合は、車を置かせてあげるというサービスについてお金を貰っているに過ぎないので、土地の賃貸借にはあたらず、駐車場用地全体の権利を貸し手側が持つ=雑種地の評価額の100%が貸し手側の財産となりますので、自用地として評価されてしまいます。

土地を貸しているだけで、駐車場として使うための設備投資は借り手側が全て行っているような場合には、土地自体の賃貸借にあたるので、貸地として評価されます。

消費税

単なる土地の貸付か、駐車場としての貸付かで課税されるかが異なります。純粋に土地の貸付やいわゆる「青空駐車場」の場合には消費税は非課税となります。

駐車場経営にかかる税金は全国一律で決められているわけではなく 各市町村ごとに設定されています。所有している土地がある市町村の役場や、税務署に問い合わせてみましょう。

月極駐車場とコインパーキングの比較

一般的に、駐車場経営という場合、月極駐車場とコインパーキングが挙げられます。

以下にそれぞれのメリットとデメリットをまとめました。両方に共通するメリットは、別の土地活用に転用、転売しやすいことです。立地条件、周りの建物、それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身に合う方で是非、検討してみてください。

「月極駐車場」経営のメリット・デメリット

自営と専門業者への委託が選べますが、月極の場合は自営が比較的多いようです。

毎月一定の収入が入ることによって、収入面が安定していることが、月極駐車場を選択肢するメリットといえます。家族構成によっては、一家で複数台の車を所有することも多く、潜在的なニーズは意外と大きいと思われます。

ただし、空き状況によっては、安定した収入が得られなかったり、メンテナンスやトラブル対応に手間がかかったりすることがデメリットもあげられます。

「コインパーキング」経営のメリット・デメリット

機材等を購入して、工事、管理運営まですることも考えられますが、専門業者に土地を貸して賃料を得るケースが比較的多いようです。

最近はクレジットカードや電子マネーを利用できるコインパーキングもありますが、利用者の多くは現金で精算する現金商売なので、取り立てに苦労することもありませんし、集金する度に現金収入を得ることができます。立地次第では高収益になることもあるでしょう。

また、清掃やトラブル対応などに手間がかからないことや、短期間(1週間前後)で開業できることなどが、メリットとして挙げられます。

ただし、自営でなければ賃料以上の収入は得られない可能性や機械の盗難・破壊。不正駐車・フラップ盤乗り越え・乗り逃げなどで料金が未収となる可能性があることはデメリットといえます。委託する場合には、このようなことについて、キチンと対策をとってくれる専門業者を選ぶと良いでしょう。

駐車場経営のその他リスクと対策

また、駐車場経営をするときに考えられるリスクと事前にできる対策についてもご紹介します。対策としては、管理業者への委託が挙げられます。業者への委託によって収益は下がりますが、こういったリスクへの対策も含めたノウハウを持っている業者に依頼することでリスクも大きく低減できるでしょう。

災害

駐車場経営に限らず土地活用全般に共通しますが、

例えば、以下の自然災害による損害の場合は誰の責任でもないとされます。

  • 大地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没
  • 土砂崩れによる埋没
  • 台風、雪による積雪害、雪による転倒、骨折や雪下ろしによる転落事故

ただし、それは予想される災害に対する対策を事前に対処していたかどうかという点が重要で、場合によっては責任問題を問われることもあるので、注意が必要です。

事故や人的トラブル

人的トラブルは賃貸経営等でも共通しますが、事故については「駐車場内での事故には責任を負いません」などの文言を、看板で設置したり契約書に記載したりする場合がありますが、これは駐車場側に過失がないことを前提としており、適切な管理を怠って過失があると、責任を免除することはできません。

  • 出入口の見通しが悪いのを知っていて改善しない
  • 設備が壊れていて損害を与えてしまった
  • 定期的な巡回など行わず、破損や車上荒らし、不正利用、盗難発生の可能性を放置した

例として上記等に該当する場合、管理者責任を問われてしまいこともありえるため、ご注意ください。

その他の土地活用方法の例・比較

ここまで駐車場経営についてのポイントをご紹介してきましたが、その他にも、以下のような土地活用法が挙げられます。それぞれにメリット・デメリットがあります。これらを踏まえたうえで、自身のケースの最適な土地活用方法をご選択ください。

居住用賃貸

居住用賃貸といえば、アパート経営・マンション経営・戸建賃貸経営・賃貸併用住宅・サービス付き高齢者住宅経営などが挙げられます。

まず、家賃収入を得られることがメリットで、駐車場経営と比べると税金は安く済み、将来その家に戻って住むという選択肢も持てます。

しかし、入居者の人的トラブル等の対応や、管理費・修繕費などの費用が必要であったり、更に入居者が決まられければ収入はゼロになってしまうというリスクの内容を認識しておくことが大切です。

事業用賃貸経営

店舗・事務所・介護施設などのテナント経営は住居用と同様、駐車場経営より税金は安く済みます。

そして、住宅よりも賃料を高くできるので資金回収期間が短くなることもあります。そのかわりテナントが埋まらなければ回収できない事態になってしまうので、店舗併用住宅にして、リスクを軽減することも視野に入れると良いでしょう。

トランクルーム・太陽光発電

例えばトランクルームは、専有面積が狭く収納スペースが少ない個人宅、本来であれば倉庫に預けておきたい大量の書類を抱える事務所など、近年その受容は都市部から郊外にかけて高まっているため、選択肢の一つとして挙げられます。

しかし、屋外での設置は、建築物に該当するため建築確認申請が必要であり、手続きが面倒ですが、投資リスクとしては小さい部類というメリットがあります。

また、他には太陽光発電も挙げられます。自分で行った場合の売電収入は、ほとんどが利益になります。整地費用の負担や初期費用などのコストの高さがありますが、中心部から山林まで成り立つ実現性の高さという魅力もあります。

太陽光発電の設備用として土地を貸す場合は、地代収入のみになってしまいますが、コストなしに安定収入を得られます。ただし、売電収入の方がはるかに高く、自分で投資した方が断然利益が出ることもあります。

借地にする

上記で少し触れた、土地を貸して地代収入を得るという選択肢もあります。定期借地としての土地活用は次に様な方におすすめです。

  • 先祖代々の土地なので、売らずに保有したまま活用したい。
  • 有効利用したいが事業リスクやコスト面の負担はあまり負いたくない。
  • 相続税・固定資産税など、その他税金対策をしたい。

リスクが少ない活用方法ですが、デメリットもあります。それは、基本的に中途解約ができないので、一度、借地として契約をしてしまうと、途中で変更することが難しいことです。このため、借地にする場合は、その他の土地活用の収益性や将来の用途変更の可能性をしっかりと検討しておくとよいでしょう。

おわりに

需要がある場所ならば、手堅くてメリットも多い駐車場経営ですが、リスクやデメリットもしっかりおさえておきましょう。また、その活用方法によって、課税額や相続にも影響するため、最終的な判断の前に、税理士などの専門家にも事前に相談して見てもよいでしょう。

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