税理士の土地評価と不動産鑑定士等の土地評価の違いとは？

税理士の土地評価と不動産鑑定士等の土地評価の違いとはどのようなものなのでしょうか？


あくまで一般論としての回答になりますが、両者の違いはその「目的」にあります。
税理士の土地評価は「相続税や贈与税の税金計算」のための土地評価であり、
対して不動産鑑定士等の土地評価は、「実際の土地売買等」の参考価格としての土地評価になります。

税理士の土地評価は税金計算をする上での公平性の観点から路線価などを利用した画一的かつ形式的な評価をベースに各種の税金計算上の特例を加味したものですが、
不動産鑑定士等の評価は、近隣の取引状況なども加味した総合的な評価となり、実際の取引価格の決定根拠となります。

したがって、評価を依頼する側にとってはその目的によって使い分けることになります。

金額に大きな差が生じることもありますか？

金額に大きな差が生じることもありますか？


そのようなこともありえます。
大きな違いが出る可能性としては、次のようなケースが考えられます。

①そもそも相続税の形式ルールでは評価しきれない特殊事情がある土地であるケース
　Ex:暴力団が入居して立ち退きしてくれない、鉄道駅出口の直結になっており利用価値が極めて高いなど

②税理士の評価額は、他人に土地を賃貸している場合などに受けられる相続税の税制優遇を加味した後の評価額であるケース

その場合、税理士の評価と不動産鑑定士の評価とでは、どちらが高くなりますか？

税理士の評価と不動産鑑定士の評価とでは、どちらが高くなりますか？


ケースバイケースだとは思いますが、一般論としては不動産鑑定士の評価の方が高くなると思われます｡

そうなる理由とはどのようなものなのでしょう？

税理士の土地評価は「路線価」をベースに様々な調整を行って評価額を求めます。
ここで、その出発点となる「路線価」がキモなのですが、「路線価」は国が毎年決定するのですが、その金額がそのエリアの土地の「実勢価格」の概ね8割となるように計算されていると言われております。

「実勢価格」とは、その土地が実際に取引される際の価格(≒不動産鑑定士の評価額)です。

したがって、分かりやすさのために大雑把に言いますと、このようなイメージです。
不動産鑑定士の評価額×0.8 ≒税理士の評価額

この関係性から、一般的には税理士の評価額の方が低くなります。
※この他税務上の調整などが入りますので、必ずしも上記の通りにはなりません。

路線価はどのような基準を元に決定されるのでしょう？

路線価は地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額、精通者意見価格等を基に税務署が決定します。
ここでの金額の目安として、公示価格の8割程度が基準となっております。