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名義変更に伴う注意点について

まず、家族構成と状況をご説明させて頂きます。母86歳、来年定年を迎える兄夫婦と娘9歳、私夫婦の4名です。父は3年前に他界しました。実家は30年前に私と父が建てた一戸建住宅(鉄骨)ですが、今は母一人で生活しています。土地は借地、家屋名義は私と父で各1/2となっています。母は健在ですが介護ヘルパーと私と兄で週2日程度を訪問介護している状況です。度重なる不幸で実家の名義変更が遅れてしまい、これから変更手続きとなります。ちなみに3年前の家屋評価額(父名義の1/2家屋評価額)では180万円でした。
私夫婦には持家がありますが兄夫婦は賃貸住宅です。兄は来年定年を迎えますが娘はまだ小学生、兄が実家を家督することが、経済的にも一番良いことと思い兄を説得中です。よくわかりませんが、良いことばかりとは限りません。実家を全て兄名義にした場合の増税など注意点についてご教授お願いします。

税理士の回答

不動産の名義変更に伴って生じる税金は、相続税・登録免許税・不動産取得税が考えられます。

1. 相続税
3年前のお父様のご相続で考えますと、お父様の相続財産としましてはご自宅の家屋(持分1/2)と、その借地権(持分1/2)、その他不動産以外の財産となります。
お父様の法定相続人は、お母様・お兄様・相談者様の3人になりますので、3年前(平成26年)の相続税の基礎控除額は8000万円となります。
従って、お父様の遺産総額が8000万円を超える場合には相続税の問題が発生します。遺産総額が8000以下であれば、相続税の心配はありません。

2.登録免許税
ご自宅の家屋の名義変更を行う場合には登録免許税がかかります。相続での名義変更の場合には、固定資産税評価額に対して4/1000の金額になります。
なお、借地権を登記されていない場合(通常は登記しないと思います)には、登録免許税は生じません。

3.不動産取得税
相続で取得する場合には、不動産取得税はかかりません。

以上が想定される税金類になります。
ご参考になれば幸いです。

ご教授ありがとうございました。父の財産は家屋と借地権だけでした。父他界まもなく、独身の叔父が脳梗塞で要介護5となり、介護の甲斐無く今年亡くなりました。叔父には12坪の土地家屋と1500万円の預金がありましたが、調査で半血相続者3名の存在がわかり、司法書士の先生にお願いして叔父の整理を終えたところです。
別件となりますが、祖父が大正5年に長野県土地など家督相続の事が戸籍謄本に記載ありました。祖父本人は家督相続の認識なく家出同然に蒸発、東京で昭和29年に他界しています。先生の話では、法律上は現在私たち兄弟が相続者のようです。固定資産税の納税義務がありますが、おそらく別の方が所有管理されている可能性があります。経年と個人情報の壁があり司法書士では対応出来ませんが、いずれ整理した方が良いとの事でした。私も会社勤めや母の介助など生活もあり、なかなか時間が取れません。
もし解決策はありましたらご教授お願いいたします。

ご連絡ありがとうございます。
昭和29年に亡くなったお祖父様の財産は、お祖父様名義のままということでしょうか。

お祖父様の子供が相談者様のお父様と叔父様の二人だけで、叔父様に子供がいらっしゃらいない場合には、お祖父様の遺産は相談者様とお兄様の二人で遺産分割協議をして相続登記ができると思われます。

司法書士の先生であれば職権で戸籍謄本や長野の不動産の名寄帳などを取り寄せできると思いますので、必要書類の取り寄せから相続登記の手続きまでの一式をお願いしてはいかがかと思います。

なお、お祖父様の遺産に関する相続税はすでに時効となっておりますので、相続税の申告は必要ありません。
以上、ご参考になれば幸いです。

この度は大変お世話になり、ありがとうございました。ご教授頂いたとおりです。今後の参考とさせて頂きます。またご機会ありましたときには宜しくお願いします。

その節はお世話になり、ありがとうございました。その後、地元の行政書士の先生に相談し終結しました。戸籍謄本だけでの判断でしたが「昭和48年に全員除籍とあるので、おそらく国営地となったでしょう。良いことも悪いことも全て時効です。もし真相を知りたいのなら長野県庁ですが、時間と費用を掛ける価値はないでしょう」とのことでした。帰宅後に長野現在地を調べたところ、祖父の土地は松代郵便局と公民館になっていました。司法書士の先生に調査を断られたのも納得できました。

本投稿は、2017年08月10日 13時36分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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