離婚に伴う財産分与での譲渡取得税
離婚予定です。
離婚協議書にて、令和3年に購入した住宅ローンの残債のある土地・建物を住宅ローンの組み換えを行い、居住用として、名義と共に譲り受けます。
連帯債務にて組んだ住宅ローンの現在の残債が4400万(購入時は4800万)
新しく単独で組む住宅ローンが4500万
固定資産税の課税証明における評価額は
R5年度で約2000万
R7年度で約2050万
4点ご質問があります。
①離婚協議書にての財産分与により、贈与税はかからないとの認識でよろしいでしょうか?
②譲渡取得税は相手側にかかりますでしょうか?
③譲渡取得税がかかる場合、売却ではないので、実質時価となると思いますが、基準は何とすればよろしいでしょうか?確定申告時の資料を基準としてご教授頂けますと助かります。
④税務署から”お尋ね”が起こるケースに当てはまりますでしょうか?
よろしくお願い致します。
税理士の回答

池田康廣
① 離婚に伴う財産分与による資産の取得については贈与税は課税されません。
② 資産の譲渡者については、譲渡により財産分与債務の消滅という経済的利益が生じるので、所得税(譲渡所得)の申告義務があります。しかし、居住しなくなって3年を経過する日の年の年末までに譲渡した場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例対象となり、譲渡益が3,000万円以内であれば、税金は課税されません。ただし、譲渡益(特別控除前)がある場合、その譲渡益が3,000万円以内で課税対象とならない場合であっても申告は必要です。
③ 付近の同様の物件の売買事例を参考にして下さい。不動産業者の意見を参考にして下さい。
④ 税務署がお尋ねを送付する基準が不明のため、お答えしかねます。なお、登記原因は「売買」や「贈与」ではなく、「財産分与」として下さい。

池田康廣
譲渡所得の計算上、譲渡価額(譲渡収入金額)として計上する金額は、名義変更時のローン残高でもよいと思います。ただし、物件の時価が急激に変動しないことが前提です。
なお、現在のローンは連帯債務とのことですが、物件の名義も共有であれば、相手側の持分について譲渡所得の対象となります。
ご丁寧なご回答ありがとうございました。
譲渡所得の対象となり、確定申告の必要がある事、確認出来て大変助かりました。
厚かましいようですが、2点だけ追加でご確認させて下さい。
①確定申告の際、名義変更時のローン残高でも構わないという事ですが、ローンも物件も持分は1/2であるため、このケースの場合、単独で組む時の残高か、共同で組んでいた時の残高かご教授頂けますと助かります。
譲渡所得という性質上、共同で組んでいたローンの待ち分の債務に対して経済的利益が起こるという認識(4400万の半分として2200万)で間違いないでしょうか?
②特別控除を受ける条件としては、離婚後に譲り受けるという認識で間違いございませんでしょうか?
現在新たなローンの本審査中ですが、
本審査
↓
離婚届
↓
ローン締結(名義変更手続き)
↓
確定申告
という流れであれば、特別控除を受ける上での不具合はございませんでしょうか?
お忙しいところ恐縮ですが、宜しくお願い致します。

池田康廣
① 当初の購入額が4800万円なので、持分1/2を乗じて2400万円が譲渡者側の取得(購入)額となります。この金額を土地と建物に区分する必要があります。取得時の売買契約書に消費税の金額が記載されていれば、消費税額÷10%で建物のみの取得価額が計算できます。その金額に110%を乗じた金額が税込みの建物価額です。この建物価額から取得時~譲渡時までの時の経過による価値の減耗額(減価償却費)を計算します。(建物(持分1/2)の取得価額×0.9×0.031(法定耐用年数33年の償却率(1/33))×経過年数(1年未満四捨五入)で計算します。) 2400万円から建物減価償却費を控除した金額が取得費となり、算出した取得費と同額で譲渡(財産分与)したとして譲渡所得0円として申告すれば問題ありません。
② 譲渡所得で居住用の特例の適用は、譲渡者と譲受者の関係が直系血族及び配偶者の場合、適用除外となるため、適用となるためには離婚後に名義変更しなければ、「居住用財産の3000万円の特例」の対象たはなりません。もっとも建物の減価償却後の金額で譲渡した場合は譲渡益は発生しないため、特例を適用しなくても所得税は課税されません。よって、離婚前、離婚後のどちらでもかまいません。
追加の質問にかかわらず、ご回答ありがとうございました。大変助かりました。
確定申告は必須、離婚前の譲渡であれば、減価償却の計算のち、同額での譲渡として0円で申告、離婚後であれば特別控除を使用しての譲渡とすれば、いずれのケースでも問題なさそうですね。
本当にありがとうございました。
本投稿は、2025年08月17日 18時59分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。