住宅ローンの返済について

贈与税の特例「配偶者控除」を使えるかがポイントです。
条件は、婚姻期間が２０年以上かどうかです。
現在もこれからも、奥様が住むという前提です。

◎　２０年以上の場合
　　ご主人の持分をローン付きで奥様に贈与します。
　　贈与税は、時価－９００万円で計算します。
　　仮に２，５００✖１／２－９００＝３５０万円。
　　配偶者控除は、２，０００万円ありますから、奥様に贈与税はかかりません。
　手続きは、
　イ　法務局で持分の所有権移転登記。
　　※法務局に電話して、必要なものを聞いて準備していけば、記載方法などの指導を受けられます。
　　　司法書士に頼んでもＯＫ、手数料はかかります。
　ロ　贈与税の申告
　　　名義変更の翌年２月１日～３月１５日の間に、奥様の名前で贈与税の申告をします。
　　※税務署に申告書を提出します。

◎　２０年未満の場合
　※贈与税の配偶者控除が使えません。
この場合には、
Ａ　時価で売買する方法
　　先程の例で計算すると、ローンを引継ぎ、３５０万円を授受します。
　　奥様の支払いは、分割払いでもＯＫです。
　手続きは、
　イ　法務局で売買による所有権移転登記。
　　※事前に用意するものなどを法務局に確認します。
　ロ　所得税の申告
　　　譲渡益があれば、ご主人の譲渡所得の申告が必要になるかも。
　　　手続きは、翌年の確定申告です。
Ｂ贈与で贈与税を払う。
　３５０万円の贈与税は、２６万円です。
　奥様が、翌年に贈与税の申告と納税。

いずれにしても、登記費用（登録免許税）と不動産取得税があります。
※不動産取得税は、担当窓口で確認願います。