妻名義の土地、夫名義の家屋
妻の名義で土地を購入(現金)、夫の名義で住宅ローンを検討しています。
その際のメリット、デメリットを教えてください。
例えば、
◯土地と家屋が別々の名義だと税金の控除が受けられない
◯夫が先に亡くなった場合、土地の名義人である私に、ローン支払い義務が生じる
などなど、考えられるメリットデメリットを教えていただきたいです。
やはり、土地と家屋は一緒の名義が良いのでしょうか。
税理士の回答
・メリット
① 夫婦間の土地の使用貸借（無償使用）に関しては贈与税等の税の問題が生じません。
② 住宅ローン控除は土地を所有してなくても適用可能です。
・デメリット
① ご主人の住宅ローンの担保として奥様の土地を提供する必要が生じます（担保提供の同意）。
② ご主人の住宅ローンは、ご主人死亡時は奥様を含めた相続人が引き継ぐことになります。これはどのような所有形態であっても同様です。なお、ご主人の住宅ローン契約と同時に団体信用生命保険に加入されれば、ご主人死亡時にはその保険金で住宅ローンの残債がすべて返済されます。
③ 将来、この住宅を売却して売却益が生じる場合、3000万円特別控除は原則として「家屋の所有者」が対象になり、土地だけの所有者からは控除することができません。ただし、家屋と土地の所有者が同一生計で、家屋の所有者から引ききれない控除額がある場合に限り土地の所有者から残額を控除できるという仕組みになっています。つまり、3000万円控除に関しては一人分の控除しかできないという点がデメリットと考えられます。
鎌田浩司
妻名義の土地購入代金は、妻の資金でしょうか？
仮に、夫の資金であれば、夫婦間の贈与になります。
ただし、婚姻期間が20年以上であるなど要件を満たしていれば、基礎控除と配偶者控除合わせて、2,110万円までは贈与税がかかりません。
>服部先生
丁寧にご回答いただきありがとうございます。
私の理解が至らないため、さらに質問させていただきたいです。
◯住宅ローンの担保についてです。ネット等で調べると、担保については実際建てる家が担保になると見たのですが、私名義の土地を担保に入れなければならないのでしょうか。
◯3000万円控除についてですが、土地と家屋の所有者が同じだった場合は、夫婦で控除を受けられるということですか？
土地と家屋の所有者が一緒であっても、控除は夫のみではないのでしょうか。
お忙しいかとは思いますが、よろしくお願いいたします。
>鎌田先生
ご回答ありがとうございます。
お金に関しては私の口座にあるものです。なので大丈夫かと思います。
実は夫婦共同の口座として、私の口座を使用していました。
本当は夫名義で土地を購入したいのですが、私の口座にお金が入っているため、私名義で買うべきかと悩んでいる次第です。
お互いに贈与という認識はないため、夫の口座に移し替えても良いのではないかと思うのですが、税務調査があり、今後もお金の動きに着目されてしまうという、なんとなく嫌なリスクを背負うなら、私名義の方がいいのかなと…いろいろ考えている次第です。
先生なら、どちらの方がいいと思いますか。
長文すいません。
訂正をすいません。
家のみの担保…の件ですが、すいませんよくよく考えたら分かることでしたね。
土地と家がセットでなければ、競売にかけた時に買い手がなかなかつきませんよね。
素人質問でお恥ずかしい限りです。すいません。
3000万円控除については教えてください
ご連絡ありがとうございます。
3000万円特別控除についての補足説明致します。
ケース1
土地：奥様所有、家屋：ご主人所有の場合(本件の場合)
特別控除の適用者は家屋所有者のご主人になります。そして、ご主人で引ききれない特別控除額がある場合にはその残額を限度に土地所有者の奥様で適用できます。
ケース2
土地：ご主人と奥様の共有、家屋：ご主人と奥様の共有(所有割合は1/2である必要はありません)の場合
3000万円特別控除はお二人で別々に適用することが出来ます。その為、理論的には最大で6000万円の特別控除が可能となります。
土地の購入資金に関して、
「実は夫婦共同の口座として、私の口座を使用していました。」とのご説明がありますが、口座名義よりもその資金の中身が重要かと思われます。奥様名義の口座の資金であっても、その資金がご主人の収入から形成されたものである場合には、全てが奥様の資金と考えるのはいかがかと思います。
どのような経緯があって現在の預金残高になっているのか、事実認定の問題になることも考えられますので、事前に専門家にご相談されるのが望ましいと考えます。
>服部先生
夫婦共働きですので、どちらの収入で形成されたかと言うと難しいところです。私の収入から形成したとも言えるし、夫の収入から形成したとも言えます。
私の収入でずっと貯金できても不思議ではない金額です。
それでも、私名義だ買うのは難しいですか？
それならば、夫の口座に全額移して買う方がいいのでしょうか？
多額の資金移動がある方こそ、着目されてしまうのでは？と思うのですが。
ご連絡ありがとうございます。
ご夫婦間のお金は実務では常に悩ましい問題とされています。
本件に関しては、「私の収入でずっと貯金できても不思議ではない金額です。」という点がポイントになると思われます。
生活費はご主人の収入で賄い、奥様の貯金は奥様の収入で形成されたものであれば、その貯金は奥様の固有の財産と考えて宜しいと思います。
問題となるのは、奥様名義の預金であってもその金額が奥様の収入等では形成されないような場合になります。
>服部先生
難しい問題ですね。
私のように無知な方には、すごく悩ましいです。
共同と思って貯め始めたものが、夫婦の間であっても名義が違えば贈与になるなんて。
毎月ブランドバッグを買ってもらうわけでもない、マイナスになりそうになっても、毎月の貯金分に手が出ないようになんとかやりくりしている。それなのに贈与といわれ、それを税務署から押し切られれば贈与税を払わなければならないんですもんね。
詳細に調べられたら、私の件でも、贈与は疑われると思います。産休や育休に入っていた時期はあるので、その分はどうなんだと言われれば“夫婦の間で贈与の認識はない”と答えるしかないです。
こんな詳細なところまで調べ上げ、疑われるものなのでしょうか。
また、例えば私が専業主婦であった場合。
このような人たちはどうやって土地を購入しているのでしょうか。
やはり一旦、旦那様名義の口座に移し替えて購入なのですか？
ご連絡ありがとうございます。
ご夫婦で共同で蓄えた預金に関しては、過去の裁判等でも「夫婦共同生活の基金」という表現がなされています。つまり、夫婦の共有財産であって、単に名義のみで真の所有者を判断するのではないという考えです。
ご相談のケースに関しては、土地の購入価額、預金の金額、奥様の過去の収入状況などを総合的に勘案して判断されるものと思われます。
ご質問にあります専業主婦の場合には、資金の出所をきちんと説明出来ないと贈与と疑われる可能性はより高いと思われます。
婚姻期間が20年を超えたご夫婦であれば、居住用財産や居住用財産の購入資金を贈与した場合、2000万円まで贈与税が非課税になる特例がありますので、実務ではその特例を使うか、そうでない場合にはご主人の名義で購入することが多いと思われます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm
では、その場合には、一度に夫口座に移し替えて、夫名義で買う方が良いのでしょうか。
先生としては、どちらの方がリスクが高いですか？
私は年収400、産休育休が1度あり。
夫は年収800程度です。
私も、夫も、勤続10年(私の場合、は産休育休で合わせて1年くらいです)
◯私名義で買う
◯夫の口座にお金を移して、夫名義で買う
先生、本当に事細かに質問して申し訳ありません。
本来なら報酬が発生してもおかしくないほどの質問のやりとりですよね。。
私も、近くの税理士さんのところへ出向ければいいのですが、なんせ仕事を休むことができず、なおかつどっち名義で買うかを明日までに決めなければいけない状況です。
ご連絡ありがとうございます。
〉◯私名義で買う
〉◯夫の口座にお金を移して、夫名義で買う
必ずしもどちらか一つに決める必要はないと思います。現在の奥様名義の預金残のうち、奥様とご主人が其々どれくらいの割合で預け入れたのか、或いは、ご主人が預け入れた金額がいくらあったのかが合理的に算定出来れば、その割合や金額を基に奥様とご主人の出資額を算出して、お二人の持分を決めるのが望ましいと考えます。
ご返答ありがとうございます。
簡単に言えば…半々というのが、合理的には合ってると思います。
例えば半々として土地を譲り受ける場合は、2人名義で不動産会社と契約すれば良いのでしょうか。
実際決済する場合は、私の口座から2人分まとめてというように振り込みをして問題ないのでしょうか。
合理的に…というのは、事細かに計算しなければならないでしょうか。
正直、2人分まとめての中から、家賃、生活費として考えていたので、2人で〇〇万貯金としか考えていなかったので。。
それとも年収の比率からいくと2:1となり、土地の持分を2/3と1/3にした方がいいのでしょうか。
ご連絡ありがとうございます。
お二人で貯めた貯金の出資額が、例えば毎月お二人で同額を出し合って貯めていたとすれば半々という考えになると思いますし、毎月同額でなくても今月は奥様、次月はご主人といった具合に、不定期ではあってもお互いに出し合っている金額が同額であれば半々、1：2の割合で出し合っていれば貯金額も1：2という考えになります。
お二人名義で購入となる場合には、売買契約書の買主はお二人になります。決済のときの支払いは、奥様名義の口座（実際はお二人の共有の口座）からまとめての振込で宜しいと考えます。
合理的とは、まさに「論理にかなっている」状況を指しますので、根拠のある形で示すことが必要になります。年収の比率も根拠の一つにはなるかもしれませんが、ポイントはその口座にそれぞれが預け入れた金額の割合になります。
ご回答ありがとうございます。
根拠のある形で示す…のが難しいですね。
形で示すことの方法としては、給料が振り込まれる通帳の残高が一番かとは思いますが、お互いの口座からお互いがお金をおろし、別の口座に移すことは現実的には面倒くさいのが本音です。だからこそ、お互い合算した金額を算出し、もちろん夫の給料の方が多いので、見た目としては私の口座分を生活費、夫の給料から家賃分をひいた額を入金という形でした。ただし、それは便宜上の形であって、決して2人とも、夫だけのお金で貯蓄したものではないと思っています。あくまでも2人のお金…それを主張しても、税務署としてはNGなのでしょうか。
ご連絡ありがとうございます。
税務署は決して形式だけで判断することはなく、実態（不動産の名義に関しては購入資金の実質的負担者）で判断します。そして、その実態に関しての説明責任は納税者側にあります。
今回問題となっている「奥様名義の夫婦共同の口座」のお金がどのように作られていたのかを検証して、お二人の負担割合を決定することになると考えます。
◯共同口座として用いているとして説明し、なおかつ、私たち夫婦の話し合いの中で、私の給料分ほぼ全てを貯金していると認識していると説明すれば問題ないということでしょうか。
◯もし私のお金を夫の口座に一度に移し替え、夫名義で買うとします。このような例は数多くあると思うのですが、税務署は全ての例においてチェックするのですか？
ご連絡ありがとうございます。
＞私の給料分ほぼ全額を貯金していると認識していると説明すれば問題ないということでしょうか。
お互いの認識も必要ですが、実際のお金の流れがどうであったかも重要です。ご主人が預け入れたお金がある場合、それをどのように説明するかの検討も必要ですね。
税務署は全ての取引をチェックするわけではありません。
不動産を購入すると、税務署から購入資産や購入資金に関する「お尋ね書」が送られてくることがあります。こちらの回答内容に税務署が疑問を感じた場合に、チェックが入ることになります。
お金の流れ…となると、見える形では、夫の給料口座からおろし、それを私の口座(もちろん共同口座という認識)に入れ替えていました。なので、通帳を見れば夫のものが流れていると、簡単に説明ができる状況です。(詳細にそれぞれどれくらいの割合で貯金してきたというのが自然かを計算するのは骨が折れるので…)
認識としては夫婦2人としてと思ってはおりますが、この状況だと、私の給料はすべて生活費に充て、夫のものを貯金していたという形に見られるのが自然ですよね。
以上のことから、私の口座にあるものを、夫のものへ一度に移し替えて、夫名義で土地を購入しようと思うのですが、いかがでしょうか。
通帳の入金状況を見ておりませんので判断(断言)することはできませんが、いずれにしても、お金の動きの裏付けがあって、奥様とご主人が自信をもって説明できる方法で進めるのが望ましいと思います。
わかりました、ありがとうございます。
自信をもって裏付けとして示せる方法…となると、不本意ではありますが通帳の記帳を以って説明しやすい状況ということで、移し替えて夫名義で買いたいと思います。
最後にひとつよろしいでしょうか。
今後夫婦としてまた貯金する際…どのように貯金していくのがベストでしょうか。
それぞれの口座に、共有口座として、それぞれ貯金していくのがベストでしょうか。
共有口座とするために、何か念書のようなものは作成しておいた方が良いのでしょうか。
本投稿は、2019年06月18日 08時16分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
