親族間の任意売却（購入）時の税務リスクにつきまして

父Aは株式会社aを経営していましたが、その際に実家土地家屋に4000万円の根抵当権が設定されています。この土地家屋の所有権は父Aから次男Dに移転させています。この土地家屋の課税標準額は土地７００万円、建物３００万円です。

現在債権者（抵当権者）より、返済できないのであれば競売に掛けたい旨打診されています。債務額は元本１５００万円。損害金５００万円となっています。債務の総額は土地家屋の相場価格より大幅に大きいと思います。

債権者（抵当権者）との交渉事となりますが、できるだけ安い価格で次男Dから長男C（私）が土地家屋を任意売却してもらい、その代金を債権者に返済することで抵当権の抹消をお願いできないかと打診しようと考えています。

質問１：任意売却の価格について、課税標準額（あるいは時価）より安すぎた場合に税務リスクはありますでしょうか。また、高すぎた場合にはどうでしょうか。なお、流動性の低い田舎の土地で時価の算出は困難と思われます。
質問２：長男Cが購入した後に、父A、母B、次男Dは引き続き実家土地家屋に居住の見込みです。この際に次男Dから賃貸料を受け取るつもりですが、その賃貸料が世間並み賃貸料に比べて安すぎたときに税務リスクはありますでしょうか。
質問３：次男Dから長男Cが土地家屋を購入する際に、その購入費用を次男Dから借り入れすることに税務リスクはありますでしょうか。仮に購入費用の全額を次男Dから借り入れても大丈夫でしょうか。

税理士の回答

服部誠

税理士法人レガート

1. 東京都
2. 中央区

１．親族間の不動産の売買は原則として「時価」で行うことが必要です。安過ぎても高過ぎても、時価と取引価格との差額については贈与とみなされる危険性がありますのでご注意ください。

２．家賃に関しては相場以下の価格であれば税務上の問題は生じません。仮に無償であっても使用貸借として認められます。

３．売り主が売買代金の全額を貸し付けるというのは、結果的に代金の分割払いということになるのではないかと思われます。それが経済的な合理性があれば可能かもしれませんが、お勧めしにくい方法かと思います。
宜しくお願いします。

本投稿は、2017年05月02日 10時16分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。