サラリーマの不動産投資での妻経由での賃貸の可否
新築マンション3800万を現金購入しオーナーは私サラリーマン所得1300万程度です。
このマンションは姪に貸し出すのですが、家賃収入で私の所得税が上がるので、一旦専業主婦の妻（私と同居）に貸出リース契約①、姪と妻は別の賃貸契約②とします。①は私が妻からリース料を収入としてもらい、不動産経費（管理費、減価償却等）を差し引いて、できるだけ収入を押さえるリース料（もしくは赤字）とします。②は妻の収入となり①のリース料が経費、姪からの家賃収入で、所得は基礎控除ギリギリ（家賃―リース料＝３８万未満 月額家賃８万、リース５万）この場合①は60万のリース収入で、減価償却＋管理費＋固定資産税ですでに、試算では１５万程度の赤字が見込まれます。私の給与収入との通算で所得税が減額になると思われ、また妻も基礎控除内で税金がかからないと思われます。
このような、妻へのリース契約を経由した賃貸は税法的に認められるものでしょうか？ 万一姪が出て行った場合の空き室になれば、リース料は継続の予定です。（個人のサブリース的な意味合い） 脱税行為とみなされるでしょうか？
税理士の回答
東京都中央区の税理士法人石川小林 小林拓未と申します。
まず、不動産収入を受けるべき方は、所有者になりますので、ご質問者様に、不動産所得が発生します。
これを、奥様に、いったん貸して、奥様が姪御様に転貸するということのようですが、ご質問者様と奥様の間での、家賃の授受は、生計を同一とする方の間でのやり取りになりますので、奥様からご質問者様に支払われる家賃については、奥様の経費とはならず、受け取ったご質問者様の収入にもなりません。
したがって、ご質問の方法を実行したとしても、ご質問者様が、姪御様に、直接賃貸したという扱いになりますので、効果がないということになろうかと存じます。
以上宜しくお願い致します。
ご返信、ご説明ありがとうございます。
生計を同一とする夫婦間での賃貸契約は効力がないということですね。理解いたしました。
別の方法として、妻に賃貸にかかわる事務作業等をさせることにより、給与を支払うということではどうでしょうか？
私の経費として妻に給与を支払う、妻は給与収入を得るということでは、できないでしょうか？
私が個人としてではなく、合同会社として賃貸事業の法人として登記すればよいでしょうか？
よろしくお願いします。
ご連絡ありがとうございます。
給与も賃貸借契約と同様、生計同一親族間では、経費となりません。特例として、専従者給与という制度がありますが、不動産所得の場合は、5棟以上の物件、または10室以上の物件を所有することが必要です。
合同会社を設立した場合は、マンションを合同会社に売却するということでしょうか。登記費用、不動産取得税、住民税均等割、などを考慮して、なお有利であれば、一考の余地はあります。
ご説明ありがとうございます。
やはり手続や、契約面などかなり無理がありそうですので、私の不動産所得として、給与所得と総合課税として申告することにします。ありがとうございました。
では、今後の確定申告についてなのですが、
3月末引渡しの新築マンションで、直後の来年4月からの姪との賃貸契約での所得が発生します（仲介業者は介在しません）が、初年度の経費としては、不動産取得にかかった諸経費（登記費用、不動産所得税、印紙代、修繕積立基金初回分等）および、引渡し時にオプションで購入、施工したエアコン代（20万）、照明代（8万）、ミラー設置（5万）、エコカラットタイル（8万)などは、すべて初年度費用として来年度の控除対象になるという理解でよろしいでしょうか？ オプションでの購入機器、工事などは、資産扱いとして、建物とは別に個別に減価償却対象とするべきでしょうか？ よろしくお願いします。
本投稿は、2017年11月30日 19時49分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
