親の建物のリフォームに関して
親の建物をリフォームして2世帯住宅にする予定です。
リフォーム代金2000万円は私が負担する予定です。
現在100％母の建物も持分となっています。
銀行・ハウスメーカーから下記の提案を受けましたが、少し曖昧な部分があったので相談させてください。
建物の固定資産税評価額は600万円で、母の住宅ローン控除がまだ残っています。
①リフォーム費用について私の住宅ローン控除を適用できるようにするため、始めに譲与税の非課税の範囲（例えば１／６）で、母の建物の持分の一部私にを贈与する。
②リフォーム代金を全て私が負担すると母への贈与になるので、リフォーム代金の母の持分分（2000万×５／６分）は、代物弁済で私へ持分を移動して弁済する。
③代物弁済は建物の譲渡所得になるが、譲渡所得の計算上プラスマイナスが０円になるから税金はでない。
質問は、上記の流れでいくと①の私の贈与税も③母の譲渡所得も税金が発生しないから、申告不要でしょうか？
申告が必要なのは私の住宅ローン控除適用1年目の確定申告だけでしょうか？
また②は持分の移転分はどのように計算するのでしょうか？
税理士の回答
リフォーム後の持分を、質問者2,000/2,600、お母様600/2,600とすれば、贈与が亡くなります。
約すと、20/26は、10/13。3/13。
ありがとうございます
持分の割合は分かりました
申告の要否はどうでしょうか？
私の贈与税も母の譲渡所得も申告不要ですか？
贈与は無いので申告不要です。
譲渡所得は、600万円の10/13＝約461万円の譲渡。
これは、リフォーム代金2,000万円の3/13＝461と相殺。
建物の取得費の10/13と比較して、利益がなければ申告不要です。
なお、親子間のため、居住用の特例は使えません。
参考までに、ローン控除は、
2,000万円×10/13＝1,538万円の0.7％の10年です。
概算で、107万円。
600万円の贈与を受けて通常の贈与税は68万円。
これを払って、ローン控除を満額受けると、
2,000万円×0.7の10年は、140万円。
この場合は、贈与税の方が高くなります。
ただし、600万円の贈与について、相続時精算課税を使えば、贈与税がかからずに、ローン控除を満額受けることができます。
将来の相続税の心配がなければこちらがお勧め。
注意点は、贈与の翌年３月15日の期限までに質問者が贈与税の申告をすること。
期限に遅れると、理由の如何を問わず贈与税がかかります。
本投稿は、2022年09月23日 10時53分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
