離婚に伴う共有マンション売却と3,000万円特別控除についてのご相談

お世話になります。

ご質問に対する回答）
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①
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までとされていますので、前提から今年の12月31日までと考えます。
従いまして、来年の売却となった場合は本特例は適用できないと考えます。
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②
居住事実を証明・疎明できる資料を整える必要がありますが、例えば以下のようなものが考えられます。

例）
・住民票のある場所に住めない理由の説明書
・生活に必要な電気・ガス・水道料金の利用状況の明細書
・郵便物及び新聞等が居住用家屋への配達がわかるもの
・住所が記載されている確定申告書や役所提出物の控
・最寄駅が区間となっている通勤定期券
・売却後の生活の本拠へ引越したときの領収書
など
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③
共有物分割をせずに、共有のままの売却であっても共有者ごとに本特例を適用できますので、違いはありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3308.htm
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④
1/2共有、長期（10年超）所有の前提で、約300万円の税金（所得税と住民税）が発生します。5年超の場合は約500万円となります。
なお、ご主人さまのほうも本特例を適用できない可能性がありますので、お二人とも適用できる・お二人ともできない、いずれかしか適用できない、計4パターンが想定されます。和解条項に落とし込むことにつきましては、弁護士マターとなりますので、慎重にご確認・ご対応なさってください。

こちらの税務相談と同じ運営元の「みんなの法律相談」もあります。
https://www.bengo4.com/bbs/

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参考）

以下のように検討され判断された事例があります。

・・・［イ］本件家屋及び請求人がＳ市に有する家屋の電気及びガス等の使用料の状況という客観的数値、［ロ］双方の家屋の近隣住民の申述内容、［ハ］請求人の住民登録の状況、［ニ］請求人の過去の確定申告書の記載内容、［ホ］老母の居住状況に係る市役所の認定などを併せて判断すると、請求人が主として居住の用に供していたのはＳ市の家屋であり・・・
（国税不服審判所 平成13年6月28日）

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他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

退去から「約３年」だけでは期限を確定できません。原則は、住まなくなった日から３年を経過する年の年末までの売却です。共有者ごとに居住実態・期限等を判定するため、双方の退去日や公共料金等の記録を確認してください。ローン返済後の手残りと譲渡所得は別で、取得費（建物は償却後）・売却費用・持分で計算します。仮にご自身の課税長期譲渡所得が2,500万円で控除なしなら、現行通常税率20.315％で約508万円が一例です。共有売却と持分移転を伴う財産分与では検討事項も異なるため、和解前に税理士と弁護士で税負担・精算条項を確認してください。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

離婚のお手続きに加え、売却後の税金まで考えると、ご不安も大きいことと思います。

他の先生方もご説明されているとおり、今回の件は、退去日や実際の居住状況、売却・財産分与の進め方などによって、結論や税負担が大きく変わり得ます。

そのため、こちらでの一般的な回答をご参考にしつつ、和解内容や売却の方針を決める前に、関係資料を税理士に直接確認してもらうことをお勧めします。弁護士の先生とも連携して、税引後にお手元に残る金額まで確認できると、安心してお話を進められると思います。