不動産譲渡における石垣積み費用について

１　石垣は土地に定着したものであるため、減価償却はしなくて良いと思い
　ます。この費用そのままの金額を必要経費（取得費）として下さい。
　譲渡資産の取得価額が不明の場合、概算取得費として譲渡価額の５％を
　計上することになりますが、概算取得費とこの石垣積みの費用を重複して
　計上することはできません。どちらか有利な方を選択となります。
２　撤去が売買条件であれば、譲渡費用として計上できます。

　国税ＯＢの税理士です。税務署では、相続税贈与税や譲渡所得税の担当部署の管理職をしておりました。

①石垣は、構築物として分けて減価償却をすることは可能と考えます。

　以前から、土地の上に建物は立っていたわけですから。

②譲渡費用として計上可能です。

③譲渡所得の計算

　売買金額―（取得費＋売るときの費用）―特別控除＝譲渡所得

④取得費ですが、おそらくわからないと思いますので、売却額の５％を計上します。

　その時に損をしないために注意が必要です。

　石垣もそのまま、買主に渡すのであれば、石垣の減価償却後の金額（Aとします）を取得費に計上

石垣は、原価償却残額で売却したとして計算します。

石垣の取得費＝A
土地建物の取得費＝（売却額―A）×５％

※石垣を作った行為は、土地の改良費には当たりませんので、購入価額から減価償却した金額となり、同額で売却したと考えます。
　残額が土地と建物の金額になります。

一番大事なこと

　土地家屋は、お母さまの居住用財産ですので、租税特別措置法第３５条（居住用財産の譲渡の特例）の３０００万円の特別控除があります。

　要は、売却した儲け（所得）が３０００万円以下ならば、税金がかからないということになります。

　

ご回答ありがとうございます。

状況を補足させて下さい。
土地については、購入時の売買契約書と領収書はあります。
建物については、見積書に○月○日××××万円決定（値引きした金額）と父がメモ書きした書類はありますが、領収書は実家を探してみないとわかりません。
古い通帳は実家で全て残しているので、記帳で確認はとれるかと思います。
名義ですが、土地は母と私の共有、建物は私のみで、私の分は父から相続しています。
私は離れた所に自宅を所有しています。
固定資産税の土地評価額をみると、購入時よりそれなりに高くなっているので、儲けがでると思います。

土地の取得費と石垣積みの費用を両方計上できるのか、居住用財産の特例は使えるのか、他に留意する事があれば、再度ご回答お願い致します。

　残念ながら、居住用の譲渡とはならないようです。居住用財産の特例の適用条件は建物の所有者が居住していることです。
　建物の取得価額は領収書はないにしても確認できるものがあるのでその金額を基に×０．９×耐用年数33年（償却率０．０３１）×経過年数（1年未満四捨五入）で減価償却した残額と仲介手数料や登記料が必要経費となります。石垣は建物に含めて減価償却しても良いと考えています。

　すいません。「実家の母が」との記載があったので、よく確認を瀬津に期待をさせてしまいました。

　居住用財産の譲渡の特例は、建物所有者から判断が始まるので、あなたが所有しているとのことなので、居住用財産の譲渡の特例（３０００万円控除）は、使えません。

　譲渡所得の計算をするにあたり、土地や建物の領収書を探してください。大概は、土地家屋の権利証などの保管場所に今までの経験からは、保管されている人が多いです。頑張って探してください。

　あなたと、お母さまが売却なさるのは、土地、家屋、石垣という見方で大丈夫です。

池田先生、西野先生、わかりやすく教えて頂きありがとうございます。
説明不足でお手数おかけしました。
居住用財産の特例も勉強になりました。
売却するのか、売却せず自分が実家に転居するのか、考えたいと思います。