譲渡所得税（相続）居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除について
お世話になります。現在住んでいる自宅の売却を考えています。40年前に両親が家を建ててからずっと現在の家に住んでいます。元の購入した家の名義は父で30年前に亡くなり、母が相続しました。5年前に母が亡くなり、長女の私が相続しました。家の名義が父→母→長女の私と三代で変わっていますが、この場合でも一度も家を出ることなく現在の家に住んでいる場合は、同居家族が相続した不動産を売却した場合に適用される“居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除”が適用されるでしょうか？
自宅購入時の書類が残っておらず取得費不明の為、困っています。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
竹中公剛
同居家族が相続した不動産を売却した場合に適用される“居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除”が適用されるでしょうか？
される。
自宅購入時の書類が残っておらず取得費不明の為、困っています。
30年前の相場がわかれば、その相場で、取得価格を想定するについては、税務署との相談ですが、良いのでは。建物は、償却していると思いますが、
土地は、そのように相談ください。
ご回答くださり、ありがとうございました。居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除が適用されると
わかってほっとしました。ネットで調べても素人ではどうしてもわからなかったので…。
取得価格を想定するについてはそのように相談してみます。
お忙しいところすみません、もう一点お尋ねしたいのですが、自宅の売却をリースバックで行って、
売却後も賃貸料を払って現在の家に住み続ける場合は、“居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除”は
適用されなくなるのでしょうか？
竹中公剛
居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除”は
適用されなくなるのでしょうか？
できます。安心ください。
お忙しいところ早朝にご回答くださり、ありがとうございました。
これで安心して手続きを進めることができます。感謝申し上げます。
捕捉します。
3,000万円の特別控除は２種類あります。
①所有者が住んでいる自宅を売却した場合
②相続した空き家を売却した場合
②の場合、条件の１つに相続から３年目の年末までの売却というのがあり該当しません。
質問の場合は、①の特例になります。
この特例の主な条件は、
イ 所有者が住んでいる又は住んでいた自宅
ロ 住まなくなってから３年目の年末までの売却
ハ ３年に一度
ニ 買主が他人
ホ 住まい以外がある場合、床面積按分
ヘ 翌年の確定申告で特別控除を受けること・申告すること
質問の事例の場合、
イ ５年前に相続して所有者となり、現在も所有者として住んでいる
ロ 転居した場合なので関係なし
ハ 今年売却する場合、令和３年と４年に住まいを売却していないこと
所有者としての住まいの売却が初めてならOK
ニ 売却先（買主）が他人であること（厳密には、身内間の売却でも特例に該当するケースがありますが、他人ならさらに検討する必要なし）
ホ １階の一部が店舗だったり貸間だったりするケースでは、居住用部分を床面積按分し、居住用部分のみが3,000万円特別控除の対象です。
ヘ 3,000万円の特別控除は申告が条件です。
なお、質問者がどなたかの扶養控除対象のケースでは、特別控除前での判定となります。
※ 自宅の購入時の相場を用いた計算はできません。相談は自由ですが。
3000万円の特別控除について詳しく解説してくださり、ありがとうございました。
今回の場合は①所有者が住んでいる自宅を売却した場合の特例になるですね。
5年前に相続して所有者となり現在も住んでいて、所有者としての売却は初めてです。売却先はリースバック会社か不動産会社、自宅はすべて居住用部分であり、扶養控除なし世帯主本人であれば、売却翌年に確定申告をして特別控除を受けるということですね。
詳しく条件を教えてくださり感謝申し上げます。
売却先の会社が同族会社ではだめです。
なお、国保に加入しているケースでは、保険料が上がります。
お忙しいところご説明くださり、ありがとうございます。売却会社が同族会社でないかどうかを確認
した方がいいということなのですね。（身内には不動産業者はいないので他人の業者に売却します）
それから今国保に加入しているのですが、国保の保険料の計算には3000万円の特徴控除は反映されず、
譲渡所得金額が国保の所得割額に丸ごと算定されてしまうということでしょうか？
先ほど、3000万円の特別控除を受ける場合は自宅の相場を用いた計算はできないと書いてくださって
いましたが、自宅購入時の書類がなく取得費不明の場合は、売却金額の95％となる譲渡所得で国保の
所得割額が計算されてしまうのを回避する方法は無いということでしょうか？
何度もすみませんが、ご教示よろしくお願いいたします。
追記ですみません。もしも自宅の相場を用いた計算で売却金額よりも、相場を用いた計算で出した相場
金額の方が高くて譲渡所得がマイナスになる場合は、3000万円の特別控除を使わずに相場を用いた計算で
確定申告した方がいいということでしょうか？、譲渡所得がマイナスになれば国保の保険料は上がらずに
済むということでしょうか？
竹中公剛
譲渡所得がマイナスになれば国保の保険料は上がらずに
済むということでしょうか？
そうなるでしょう。市役所に聞いてください。確認ください。
もしも自宅の相場を用いた計算で売却金額よりも、相場を用いた計算で出した相場
金額の方が高くて譲渡所得がマイナスになる場合は、3000万円の特別控除を使わずに相場を用いた計算で
確定申告した方がいいということでしょうか？
リスクはあります。
よろしくご検討ください。
ご回答くださり、ありがとうございます。譲渡所得がマイナスになれば国保の金額が上がらずに済むか
どうかは市役所に聞いてみます。
自宅の相場を用いた計算は承認されるとは限らないので悩むところです。年内に売却すると来年の2月16日からの時に確定申告しないといけなくなり、検討する時間があまりないので、年が変わってから売却を検討しようと思います。
いろいろご解説くださり、感謝申し上げます。
本投稿は、2023年09月16日 17時42分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
