不動産売却の税金について
・築19年、住宅・ローン共に私名義
・ローン、固定資産税共に支払いは私が実施
・8年前に離婚、転勤が重なった為、
その時点では処分せず、前妻・子供が仮で暮らしておりました
・8年間で6回の転勤（都度、住民票は変更）
・昨年、当面戻れない為、縁あって住宅を売却
・ローン残債とほぼ同額で売却（＋30万円程度）
・取得費ー売買代金＝約400万円
・しかし取得費用の減価償却を計算すると譲渡益が発生する
転勤が一通り落ち着けば、私が住むつもりで経費を支払続けましたが、
今回売却をする形となりました。
このケースの場合、居住用3,000万円控除の特例適用は叶わず、
譲渡所得の税金が発生するのでしょうか。
税理士の回答
増井誠剛
ご質問ありがとうございます。
居住用財産の3,000万円控除特例を適用するには、売却時までにその住宅が「自己の居住の用」に供されているか、または「自己の居住の用に供されなくなった日から3年目の12月31日まで」に売却される必要があります。本件では、離婚後8年間にわたり住宅を使用しておらず、その間転勤も続いているため、居住用財産とみなされる条件を満たさない可能性が高いと考えられます。
また、取得費に基づく減価償却計算の結果、譲渡益が発生している場合、居住用特例が適用されなければその譲渡益に課税が生じます。なお、前妻やお子様が仮住まいとして使用していた期間が考慮される余地もありますが、名義人自身の居住実態が要件の判断に重視されます。詳細な判断には税務署または税理士等の専門家に確認することをお勧めします。
本投稿は、2025年01月19日 13時21分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
