居住用財産（併用住宅）を売った時の3,000万円控除
父の住んでいる家と土地を売却します。
30年前に家を建てるときに当時母が会社を経営していたため1部屋を事務所として使用するため登記簿の種類は居宅、事務所となっております。
ただし、会社は10年ほど前に妹に譲り会社も別の場所で経営しています。
事務所だった部屋も壁を打ち抜き他の部屋と行き来できるようにして居住用として使用しています。
登記の種類は変更してませんが実態は全て居住用として使用しています。
この場合全体を3,000万円控除の対象として良いでしょうか。
売値は2,500万円となりますので全体を控除出来れば税金が発生しないと思います。
もし、事務所部分500万円位（全体の20%ぐらい）が認められないと税金がいくらかかるのでしょうか。
どう判断したら良いでしょうか、ご教授よろしくお願いいたします。
税理士の回答
元事業用として使用していた部分を居住用として改修し、居住用として使用している場合は、全体を居住用として特例の適用ができます。
申告の際、居住用として改修した部分の写真や改修費用の領収書・見積書などを示して、居住用として使用していることを説明して下さい。登記が事務所。居宅となっていることについては、問題ありません。
増井誠剛
実態として全体が居住用として使用されていたことが明確であれば、登記上の用途が一部「事務所」となっていても、3,000万円特別控除の全体適用が認められる可能性は十分にあります。過去の事務所利用が終了し、継続して居住の用に供していた点、改装により居住空間と一体化している点が重要です。ただし、税務署の判断によっては按分を求められる可能性もあるため、写真・改装履歴・現況図などの客観資料を備えておくことが望ましいです。仮に20％が控除対象外となれば、約500万円に対し譲渡所得税等（約20％）が課され、概算で100万円前後の納税が想定されます。
早速のご回答ありがとうございます。
工事の領収書等がありませんので居住用部分と事務所とがつながっている写真を撮っておきます。
お二人ともとてもわかりやすい内容でしたが増井先生が認められなかった場合の税額を計算していただいたのでベストアンサーとさせていただきます。
本投稿は、2025年07月22日 23時54分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
