不動産の売却(時効債務と抵当権あり)、確定申告のトラブル回避
投資用不動産の共有持分を売却する予定です。
【取引の概要】
・買主は、この持分に設定されている抵当権の被担保債権（約1,000万円）を元の債権者から譲り受けています。
・この債務については時効援用を行い、弁護士間では時効成立との前提で話が進んでいますが、時効成立を確認する合意書などは作成していません。
・売買代金として約50万円を受け取る予定です。
・契約書には、抵当権が残った状態で売買する旨の特約があります。
弁護士からは、
「買主は抵当権ごと買い受けるため、債務も一緒に移る構成であり、契約書には債権放棄や相殺、清算条項などを記載する必要はない」
との説明を受けています。
私は弁護士の法的な判断を疑っているわけではありません。
一方で、契約書には40万円の売買についての記載が中心で、時効成立を前提として取引したことや、債権債務がどのように整理されたのかが書面として残らないことに少し不安があります。
また、将来の確定申告や、万が一税務署から取引内容について確認を受けた際に、この契約書だけで経緯を十分説明できるのかも気になっています。
さらに、契約書上は50万円の売買のみが記載されているため、私自身、みなし贈与や債務免除益などの税務上の問題を指摘されることはないのかという点も心配しております。
【質問】
このようなケースでは、税務上・確定申告の観点から、
・現在の契約書の内容で通常は問題ないでしょうか。
・契約書・覚書・確認書など何らかの形で、時効成立を前提として取引したことや、債権債務の処理内容が分かる書面を残しておいた方が望ましいでしょうか。
(売買契約書に債務の時効を含めて、清算条項のような形で追加するなど。)
・もし税務上、後日の説明や確定申告のために残しておいた方がよい書類や記載内容があれば、ご教示いただけますと幸いです。
長文になってしまい申し訳ございません。
どうかよろしくお願いいたします。
税理士の回答
山本快夫
お世話になります。
まず、弁護士作成の契約書に対しては、法務の領域となりますので、何とも申し上げることができません。
次に、税務となりますが、ご質問の前提から、以下の点が不明瞭ですので、弁護士に再確認されることをおすすめ致します。
・時効成立か否か→成立した場合は、質問者さまに1000万円の一時所得が生じます。
・債務免除か否か→個人から債務免除をうけた場合は、質問者さまに1000万円につき贈与税の課税対象となります。（法人からの免除は一時所得）
・不動産売却→債権者への売却として1000万円の債務の代物弁済か否か→代物弁済の場合は対価1050万円の不動産譲渡を認識します。
・低額譲渡の場合のみなし贈与課税リスクついては買主である債権者側の検討事項となりますので省略いたします。
そのうえで、契約書に落とし込む話とは別の問題として、質問者さまの債務がどうなったのか明らかにする何らかの書面は、上記税務処理のためだけではありませんが、入手すべきと考えます。
他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になれば幸いです。
ご回答いただき、ありがとうございました。
税務上の整理についてご説明いただき、大変参考になりました。
特に、債務がどのように整理されたのか分かる書面を残しておいた方がよいとのご指摘は、とても参考になりました。
契約内容や税務処理については、弁護士とも再度確認したうえで、有料相談も含めて検討したいと思います。
このたびはご丁寧にご回答いただき、ありがとうございました。
山本快夫
私が知りうる限りとなりますが、弁護士は税務問題を好まない方が比較的多く、税問題視はお付き合いのある税理士に任せるケースが多い感があります。
ぜひ慎重に進めていただけますと幸いです。
宜しくお願い致します。（ご返信無用です）
本投稿は、2026年08月02日 13時39分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
