賃貸不動産の建物の一部分のみを売却した場合の譲渡益はどのような計算になるのでしょうか？？
賃貸用の不動産(アパート）に特化して質問します。
一般的に、不動産を完全に売却した場合の譲渡益の計算方法は、その不動産の所有期間や建物の構造（減価償却分）と売却額／譲渡費用／購入額／購入費用などで比較的簡単に求められます。
しかし、不動産の建物の一部分だけを売却した場合は、その譲渡益の計算はどのようになるのでしょうか？
そもそも、全てを売却していないので、購入金額に対して、利益も損失も発生していないように感じられます。
例えば、1憶の木造新築アパート（土地3000万、建物7000万）を購入しその時の諸経費が1000万だったと仮定します。この物件の建物の一部5000万分を5年後に売却した場合（諸経費は100万）は、譲渡益というものがどのように計算されるのでしょうか？建物の登記は、購入時の金額をベースに考え、5000/7000＝71.4％を行うとします。
税理士の回答
相談者様 税理士の天尾です。
ご質問の内容ですが税法と言われる法律で良く出てくる言葉が
“一般に公正妥当な”“合理的”“社会通念上相当と認められる”
です。
税理士や国税はこれをもとに、どっちが合理性が取れて第三者まで納得させれるかで争うわけです。
相談者様のお気持ちは分かりますが
すべての売却まで確定しないというお考えは認められにくいと思います。
不動産会社の場合（一棟建ての区分売買や宅地を造成して区画販売）は
合理性がとれるもので按分計算します。
不動産の合理性が取れるものとなるとやはり面積（＝持ち分）、金額です。
相談者様の場合ですと
取得価額が
経費按分 1000万円÷(3000万円＋7000万円）×7000万円＝700万円
建物価額 7000万円＋700万円＝7700万円
売却原価は7700万円×71.4％＝5497.8万円
売却価額（記載がないので不明）－（5497.8万円＋100万円）＝利益
これが大多数の税理士が行う計算方法です。
記載のないものは考慮しておりません（建物の減価償却等）
相談者様は登記の持ち分の話もされてるので
お詳しいとおもいますが、登記簿の原因に“売買”と入ると
確実に国税庁はその動きを把握します。
ですので“一般に公正妥当な方法”で申告をされることをお勧めします
天尾さん
ありがとうございました。考え方がクリアになりました。
本投稿は、2019年07月26日 14時24分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
