借地権（賃貸借）についてのご質問

　国税ＯＢ税理士です。税務署では、相続税贈与税の担当部署の管理職をしておりました。
　基本的には、親子間での借地権は、相続発生時には、認めないと考えます。

　お父様が亡くなった時に贈与税はかかりません。相続税です。

　住宅ローンの担保設定は銀行との関係なので、個々ではお答えできませんので、融資を受ける銀行に確認してください。

　相続税対策で、いろいろと考えられているのであれば、個々は、税理士紹介サイトなので、相続税分野に強い税理士を紹介していただくことをお勧めします。

1 親子間で土地を賃借する場合は、通常は使用貸借となり、借地権は発生させないのが一般的です。その場合は、権利金や地代を支払う必要はありません。
　この場合は、相続時に土地の評価額が相続税の課税対象となります。
2　あえて、賃借権を発生させると、通常の地代を支払う必要があり、また、権利金相当額の贈与税が課税されます。
3　住宅ローンの設定の場合、建物だけの担保では借り入れは難しいのが一般的です。銀行によっては、土地についても担保に入れることを求められる場合があると思われます。住宅ローンについては、借り入れ予定の銀行に相談されるのがよろしいと思います。

伊香昌重様

ご回答ありがとうございます。

２について
前に、弁護士の方に権利金設定自体が義務化（法律化）されていないため、権利金相当の贈与税の課税はできないはずだと仰っていたのですが、実際には管轄の税務署から納税が課せられるものなのでしょうか？

確認させていただけますと幸いです。

西野和志様

ご回答いただきありがとうございます。
国税OBとの事、実態をお伺いでき非常にありがたいですm(__)m

>基本的には、親子間での借地権は、相続発生時には、認めないと考えます。
>お父様が亡くなった時に贈与税はかかりません。相続税です。

地代相当を払っていても、賃借権としては捉えられないという事でしょうか？（使用貸借として見られる？）
相続税は、土地の評価額にのみかかり、権利金相当については課税されないという事でしょうか？

追加での質問となり申し訳ございませんが、確認させていただけますと幸いです。

　2について　権利金は、義務ではありませんが、国税の見解としては、権利金の慣行がある地域と渋谷区であれば判断すると考えます。

　また、確かに権利金がないからといって、その分について課税は行いませんが、相続発生時に借地権はないと判断されると思います。賃借権を見るかどうかは、判断が難しいですね。

　どちらにしても、通常の取引ではないことを行おうとされているので、申し訳ございませんが、無料の相談の場では、これ以上のお答えは遠慮させていただきます。

借地権は、経済的価値があり市場価値があるものです。一般の市場取引では権利金を支払うのが通常であることから、税務上においては、無償で借地権を設定した場合には、権利金相当額（土地の評価額×借地権割合）について経済的利益を受けたものとして贈与税が課税されます。

最初に贈与税を払わないで、相続のときに、贈与税の時効を主張する一方、借地権の存在を主張しても、税務署は認めてくれないというようなことで、お二人の言ってることはおなじようなことだと思います。

西野様

通常、固定資産税の3倍が収益事業の最低ラインとされ、逆にこのラインを越えれば収益事業として認められ、即ち使用貸借ではなく賃貸借と認められる、と弁護士の方から回答がありました。

上記ラインを超えていても賃貸借の借地権として認められないケースがあるということでしょうか。
固定資産税の3倍以上の地代は継続的に父に支払う予定です。

伊香様

無償というわけではなく、上記のとおり地代は払うつもりです。
民法で使用貸借、賃貸借という形態が明記されていて、地代が適切に払われていれは賃貸借権とみなされると具体的である一方、
権利金について、民法に明記されていません。当局は何の法的根拠に基づいて権利金相当の課税をするのかご教示をいただけないでしょうか。
土地を使う権利は、借地権に含まれているのではないでしょうか。
仮に契約に権利金という項目が設定されていたとしても、権利金０円という取引を成立させているのであれば、贈与税はかからないのではないでとも思っております。
特に、地域毎に権利金の慣行があるかないかでかかったりかからなかったりすることに、当方混乱しております。

前回回答したとおり、借地権には、一般的に経済価値かあり、市場で取引されているからです。
親子間の場合は、贈与課税を避けるために、民法上の使用貸借を行い、借地権を発生させないのが一般的です。