住宅ローンの借り換えによる贈与税について
1999年、3000万円借入しマンションを購入しました。
夫婦の連帯債務、持ち分は1/2ずつ。
2008年、11年目から金利が上がるステップローンだったため、A信金に借り換えを相談。
妻は既に退職して無収入だったため、そのような状態での借り換えが可能かどうかから相談し、A信金よりの提案で夫が債務者、妻が連帯保証人となり、持ち分はそのまま1/2ずつ変更無しで借り換えをしました。
その後、妻の妊娠出産、夫の単身赴任などがあり、妻は専業主婦のまま無収入で夫の収入から住宅ローンを全て支払っている状態です。
現在、再度借り換えを検討し、B銀行に夫の単独債務で借り換えを申し込んだところ、現在の借入が夫:債務者、妻:連帯保証人であるのに対し、持ち分が1/2ずつあることを理由に借り換えは出来ないと断られました。(ペアローンでの借り換えは可能と言われましたが妻に収入が無いため無理)
他行で借り換えできないか申し込みをするにあたり、ネットでいろいろ調べるうちに、住宅ローンの借り換えで贈与税が発生する場合があると知り、無知を恥じ、以下について不安を抱えております。
2008年の借り換えの際、A信金からは贈与税に関する話は一切ありませんでした。
①2008年の借り換えで贈与税が発生する状況だったのではないか(持ち分を変更するなどしなければならなかったのではないか)
②妻の退職後の住宅ローンの支払いが夫の収入からによるものであることが贈与税の対象となるか
年間の住宅ローンの支払額は100万円ほどなので妻の返済分(年間50万円ほど)は夫から妻への暦年贈与として考えることは可能でしょうか。
また、今回借り換えをすることで贈与税が発生する可能性があるのか、贈与税を回避する方法はあるのか、教えていただけると幸いです。
今回借り換えをするために持ち分の変更が必要であれば、その費用や贈与税と借り換えのメリットはどちらが大きいでしょうか。
残債は800万円ほど。
借り換えを出来たとしてもメリットは30万円あるかないかです。
贈与税のことを考えると借り換えは諦めた方がいいのかとも思いますが、このまま完済した時にまた何か問題になることがあるのではないかと思い調べているうちに何が何だかよく分からなくなってしまいました。
長文で内容も分かりにくいかと思いますが、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
川村真吾
①2008年の借り換えで贈与税が発生する状況でしたがすでに除斥期間経過済みです。②夫から妻への暦年贈与として考えることは可能です。夫の単独債務から夫の単独債務への借り換えなら贈与税が発生する可能性はないと思います。
川村先生
ご回答ありがとうごさいます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。
追加でご質問よろしいでしょうか？
①2008年の借り換えで贈与税が発生する状況でしたがすでに除斥期間経過済みです。
とのことですが、
この際に、贈与税の申告はなく実際贈与税を払っていませんが、借り換えにより、妻のローンは夫によって完済された、と考えて良いのでしょうか？
そうすると、2008年の借り換え以降は、妻に持ち分が2分の1あってもローンの返済は夫が100％負担して問題ない(贈与は発生しない)と考えて良いのでしょうか？
それとも、妻に持ち分が2分の1あるため、借り換え以降も妻もローンの半分を負担しないと夫からの贈与にあたるのでしょうか？
その場合は、年間の支払額が100万円程なので暦年贈与の非課税の範囲内と考えてよろしいのでしょうか？
ご教授いただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。
川村真吾
妻のローンは夫によって完済された、と考えて良く、2008年の借り換え以降は、妻に持ち分が2分の1あってもローンの返済は夫が100％負担して問題ない(贈与は発生しない)と考えて良いと思います。
川村先生
重ねての質問にご回答ありがとうございます。
いただいた2回のご回答で、今回借り換えをしても、持ち分が2分の1ずつであっても夫の単独債務→夫の単独債務であれば贈与税は発生しないと理解出来ました。
この件について、実際の借り換えを行う前に税務署や地元の無料税務相談などで確認を取った方がよろしいでしょうか。
税務署で相談した場合、2008年の借り換え時の相続税やその後の返済について追徴課税が発生する可能性はないでしょうか。
よろしくお願いいたします。
川村真吾
自己判断の問題でしょう。課税はないと思いますがネットの無料相談なので保証はしません。
何度もご回答いただきありがとうございました。
本投稿は、2024年06月10日 10時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
