賃貸マンションの建物のみを贈与する時、「借地権割合」はどう算出するのか？
義父から私の息子（義父にとっては孫）に奈良県にある賃貸マンション（築３０年。６室すべてが貸し出し中）の上物建屋のみを令和６年１月１日付で贈与して頂きました。
贈与契約書を作成し、当該賃貸マンションの底地にあたる義父の土地の賃貸借契約書も作成しています。その際に、１）負担付贈与とならないように敷金は息子に移管すること ２）相当の地代となるように高めの地代設定 としています。
令和７年に息子が贈与税申告を行いますが、その計算式はタックスアンサーNo.4602 土地家屋の評価のQ&A に基づき
固定資産税額ー固定資産税額×借地権割合×賃貸割合 で計算できると考えています。
ここで固定資産税額は令和６年度固定資産税納税通知書の建物の評価額である約３７０万円を使い、賃貸割合は６室あって６室全て貸し出し中であることから１００％が使えると考えています。ここまでは大丈夫だと思ってます。
借地権割合に不安があります。
この借地権割合というのは、令和６年分 財産評価基準書 奈良県 （路線価図）を参照して、そのマンションの建っている土地の面する道路が９０E表記で、このEというのは借地権割合５０％を意味するので５０％を採用できるのか。
あるいはこちらのページ
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r06/osaka/nara/others/g520100.htm
にある奈良県の借地権割合は３０％を使うべきなのか、いずれが正しいのでしょうか。
税理士の回答
ご質問ありがとうございます。
贈与税における建物評価は
普段聞き慣れない用語を使うので
迷うことがあるかもしれませんね。
評価方法は事前に
お調べいただいておりますので、
割合の部分についてお答えします。
■ 建物は借家健割合（30％）を使う
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借地権割合に不安があります。
Eというのは借地権割合５０％を意味するので５０％を採用できるのか
奈良県の借地権割合は３０％を使うべきなのか
見間違えやすいのですが、
借地権と借家権は別物になります。
ご質問のケースでは、
借”地”権は、路線価に付いているE（50％）
借”家”権は、奈良県（全国一律）で30％
になるかと思います。
ここで、賃貸マンションの建物を評価する時は、
借家権割合（30％）を使用します。
国税庁のQ&A（アパート等の貸家の評価）にも、
借家権割合（30％）として明記がされているかと思います。
建物の評価においては、
路線価に付されている借地権割合（50％）は
使用しませんのでご注意ください。
ちなみに、借地権割合（50％）は、
土地を評価する際に使用します。
・マンション等の貸家建付地
・第三者に貸している借地権
等を評価する際に計算上考慮します。
ご参考になれば幸いです。
あらら…確かに借家権と書いてあるのに借地権と読んで、てっきり借地権だと思い込んでしまっていました。クリアになりました。有難うございます。
解決されたようで良かったです。
お役に立てたのであれば幸いです。
本投稿は、2024年08月09日 12時39分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
