伯父85歳と同居で住宅購入

①もし、伯父様が万が一の際、ご質問者様が相続人になるのであれば、相続財産次第ですが、土地建物を伯父様名義にしておいて、相続した方が節税になります。
他に相続人がいるのであれば、ご質問者様が土地、建物を受けられるよう、遺言書を作成してもらうことも必要でしょう。

②伯父様とご質問者様との金銭消費貸借ですね。
その返済が「ある時払いの催促なし」や「出世払い」の状態だと、贈与と認定される可能性がありますので、返済事績の証拠を残しておくことが大事です。
なお、返済期間20年は平均余命からすると長すぎるといえます。

③養子縁組をして、相続時精算課税制度を活用するという方法もあります。
特に、伯父様が万が一の際に相続税がかからなければ、たいへん有効です。

伯父様の財産額や相続人が誰なのかにもよりますが、多額の贈与税を納税するよりも①、③をご検討されてはいかがでしょうか。

1.購入資金を伯父様が負担し名義を相談者様とする場合には、相談者様に贈与税の問題が生じますので、現状では先ずは伯父様の名義とするのが宜しいと思います。
その上で、ご質問の住宅は相談者様に遺贈する旨の遺言書を伯父様に書いて頂くのが望ましいと考えます。相談者様は伯父様との同居親族になりますので、遺贈で住宅を取得する場合には小規模宅地の減額特例が適用できますので、相続税の負担を大きく下げることができます。

2.金銭消費貸借契約を結ぶ場合には、貸し主の年齢と、借り主の返済能力がポイントになります。伯父様の年齢を考えますと現実的では無いように思われます。

3.養子縁組をしたうえで上記「1」の遺言書を書いて頂くのが最も節税に繋がると考えます。相続時精算課税で贈与した場合には、相続税の計算の際に小規模宅地の減額特例が適用できなくなりますのでご留意ください。

4.養子縁組の後に住宅取得資金の贈与の特例を使って購入資金の一部を贈与して頂く方法も検討されてはいかがかと思います。

大変参考になりました
ありがとうございました。