贈与税について
平成18年6月に新築(建て替え)し、住宅金融公庫で2430万、父親の持分は4分の1、息子(私)は4分の3で父親、私共に連帯債務者、35年返済で借りてます。支払方法は、父親が水道光熱費、固定資産税を払ってもらい、私が実質的にローンを毎月、支払ってます。今月分を払うと残20671751円となります。今月中に借換えをしようと考えており、銀行に借換相談に行った所、既に父親は定年し、収入10万くらいのアルバイト的な状態ならば、私の単独名義にし(むしろ単独にしないと借換えできません)、登記費用など諸経費含めた2100万の15年固定で考えてますが、銀行からは、名義を私し一本にしないと借換えできないし、持分を一本(私名義)にする必要があるが、負担付贈与になるから贈与税が掛からないか、かかっても10万くらいと言われました。実際、贈与税はかかりますか？
また、借り換え後、税務署に行くべきですか？
税理士の回答
１．連帯債務を単名債務に切替えた場合
単に、借入金の債務を単名に切替えた場合は、当初の借入金の残債の内、お父様に係る部分は、貴方から、お父さんへの贈与として、贈与税の対象となります。
この場合贈与の対象となる金額は残債の金額の１／４（お父さんの持分）になると思われます。
ご質問のケースに当たると見られる、国税局の応答例が有りましたので記載いたします。
http://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/36.htm
２．建物の名義を合わせて変更した場合
建物のお父さんの持分を貴方に贈与して、その贈与の代わりに、住宅ローンの残債の内、お父さんの部分を貴方が引き継いだ場合は、負担付贈与として、贈与税の対象となります。
この場合、贈与税の対象となる金額は、おおよそ次のように計算します。
その建物の時価×１／４ － １．の金額 ＝ 贈与税の対象額
国税局の応答例「負担付贈与に対する課税」下記参照
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4426.htm
３．申告の必要性
上記により計算した贈与税の対象金額が暦年贈与の基礎控除額１１０万円を超える場合は、贈与税の申告が必要となります。
４．事実関係の明確化
登記変更や住宅ローンの借換などの行為をされて、贈与となる場合には、その内容を明確にするために、「贈与契約書」を作られた方が良い様に思います。
では、参考までに。
ご回答頂き有難うございます。建物の時価は、どのように算出するのでしょうか？
本投稿は、2014年11月28日 23時59分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
