土地の等価交換の特例について
等価交換の特例を使って差額20％以内で土地交換しましたが、
差額が発生した場合、贈与税はかかるのですか？
税理士の回答
20％以内であれば、差金をもらった側のみ、所得税（市県民税も）が課税されます。贈与税ではありません。
回答ありがとうございます。
等価交換の特例ですから譲渡所得税はかかりませんよね？
差金とは20％以内の金額のことです。
例）3000万と2500万の土地を交換。
20％以内だけど500万の差金が発生
評価額はともかく、第三者間で等価との認識で取引したなら、差金は発生しないはずです。差金を発生させなければ、所得税、市県民税はかかりません。
3000万円と2500万円の土地の認識なら、差金が発生し、金銭のやりとりをするはずです。
ともに2500万円の価値の土地との認識なら等価交換です。
（ともに3000万円でも同じ）
相続税評価額とか、固定資産税評価額などは第三者間での取引の場合は、どうでも良いことです。お互いが土地を等価と認識したかです。
等価ならば、お金のやり取りしませんから。
なお、親族間は、客観的に等価かどうか厳しく判断してください。
金銭のやり取りはしません。
土地はともに賃貸マンションが建っているため、実質売る事はできませんので互いの持分を交換して土地を分ける為に行います。
※差金分の現金清算などはありません。
土地の評価額は路線価の8割戻しで計算して、差金分は20％以内になっていますので譲渡所得税はかからないと思いますが、
発生した差金分に別途譲与税はかかるのかという質問です。
金銭のやり取りをしない場合は、差金がないということになります。
そのことを等価交換といいます。
交換は、譲渡所得の特例で、申告することが必要です。
差金があってもなくても、譲渡所得なので、贈与にはなりません。
贈与とは、無償でもらうことです。
＞差金があってもなくても、譲渡所得なので、贈与にはなりません。
＞贈与とは、無償でもらうことです。
ありがとうございます。
それは間違いないですよね？
実は税理士の方から等価交換でも差金が発生し、親族間でのやり取りの場合は、
特殊関係者間の不等価交換
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/01.htm
で贈与税が課せられると言われています。
私の方で上記は不等価交換では？
差金で贈与税が課せられるなら等価交換の特例の意味がなくなるのではありませんか？
と言ったのですが、差金がある場合は贈与になると言われました。
この税理士さんが間違っていると言う事でしょうか？
他人間の交換であれば、贈与ということが起きません。
他人に贈与をする人は通常はいません。
しかし、親子間や兄弟間の場合、純粋に交換といえないケースが発生します。
客観的にみて、等価交換でなければ、当事者間に交換と贈与の意思があるという課税関係になることがあります。
回答ありがとうございます。
等価交換（路線価の8割戻し）で計算して差金は20％以下になります。
その場合は等価交換の特例ということで贈与にはなりませんよね？
相談している税理士さんは、等価交換の特例は問題ないから譲渡所得税は0円だけれど、差金が発生しているのでその部分には別途贈与税がかかると言っています。
これは間違いということでしょうか？
路線価の8割戻しが客観的に純粋な交換とは言えないケースでしょうか？
ちなみに親子や兄弟ではありません。
叔母との交換になります。
叔母なら、親族関係があるので、等価がどうかは厳しく判断が必要です。
基本、贈与とされるでしよう。
譲渡所得では等価交換の特例は認められるけど、
差金が発生して現金での清算をしていなければ、贈与税が別途課せられると言う事でしょうか？
それでは等価交換の特例の意味合いがなくなると思うのですが。
譲渡所得で等価と認めらているのに親族間の場合は等価ではないという判断に代わるのでしょうか？
等価ではない部分に、贈与税がかかるのです。
譲渡所得で等価と認められた部分とは、2500万円と3000万円の土地なら、2500万円部分です。500万円は等価ではありません。
500万円は、3000万円の20％の範囲ですから、等価である2500万円部分は譲渡がなかったものとする交換の特例の適用ができます。
差額があるので、この部分は等価ではないのです。
2500万円又は3000万円は時価として妥当な数値ですか？
所得税は元々、相続税評価額は使えません。
対価を伴う取引の場合、贈与税の取扱いは、時価（自由な第三者間で成立するであろう価額）で評価します。
2500万円又は3000万円が、いわゆる相続税評価額（路線価又は固定資産税の倍率で計算した数値）である場合、その評価は使えなくなるので注意が必要です。
土地と土地の交換の場合、対価を伴う取引です。
回答ありがとうございます。
それぞれ意見が違うので、先ほど税務署の譲渡所得担当の方（相談センターではなく税務署の職員の方）に確認したところ、
譲渡所得で20％以内の土地交換の特例であれば、差金があってもなくても、現金の清算がなくとも贈与にはならないと言われました。
そのための特例ですと…。
税理士の方が親族間の場合は差金部分には別途贈与税が課せられると言われた事を伝えましたが、それでも贈与税にはならないと言われました。
どれが正解なのでしょうか？
交換の特例は、交換により所得税をかけないという特例であり、差が20％までは、容認するとの趣旨です。贈与税については、当然ですが、所得税法では何ら規定していません。
贈与税が回避できる規定ではありません。
贈与税は、規定しているのが相続税法ですから、相続税法の検討が必要です。交換というのは、別の土地を対価にした譲渡と考えられます。相続税法では、低額譲受けは、時価との差額に相当する金額は贈与とみなすという規定があります。ただし、低額譲り受けのうち、「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」となっており、本相談の場合、これに該当するか微妙です。
資産税の場合、個別性が強く、最終判断は税務職員や税務署ではなく、裁判所です。
そもそも、時価とは何か、何を持って２０％と以内と判断できるのかも非常に微妙です。
現実の適用には、個々の要素を勘案しどのように適用されるかを検討することになりますが、本相談欄のようなところで、それを期待するのは非常に困難です。個々の事情等を勘案し総合判断することは無理ですから、ある程度画一的な回答にならざるを得ません。
なお、鎌田浩司先生の回答を読む限り、表現は違っても私と意見が異なっているように思えません。
回答ありがとうございます。
＞ただし、低額譲り受けのうち、「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」となっており、本相談の場合、これに該当するか微妙です。
すみません、2500万円又は3000万円といったのは分かりやすく仮定の金額です。
実際は路線価の8割戻しですが、
33,000,000 円
31,671,500 円
差額1,328,500 円
です。
＞資産税の場合、個別性が強く、最終判断は税務職員や税務署ではなく、裁判所です。
税務調査や申告内容の問題点を指摘するのは税務署ですよね？
そうすると税務署の職員が理解していなかったと言う事でしょうか？
譲渡所得の部署の担当者の方でしたが、
税理士さんが何か勘違いしていたのではないかとも言っていましたが。
長谷川文男殿
＞等価交換の特例を使って差額20％以内で土地交換しましたが、
＞差額が発生した場合、贈与税はかかるのですか？
＞20％以内であれば、差金をもらった側のみ、所得税（市県民税も）が課税されます。贈与税ではありません。
上記の説明は間違ってはいませんか？
交換の特例で20％以内なら譲渡所得税はかからないですよね？
等価交換の特例は20％以内なら所得税がかからにという特例ですよね？
何故差金を受け取った側に所得税が課税されるのでしょうか？
上記訂正
＞等価交換の特例は20％以内なら所得税がかからにという特例ですよね？
等価交換の特例は20％以内なら所得税がかからないという特例ですよね？
間違ってはいませんが、少し説明不足のようです。
2500万と3000万の土地で、500万円の差金のやりとりをすれば、差金を支払った側は、所得税（譲渡所得）はありません。
500万円の差金を受け取った側は、3,000万円で土地を売ったことになりますが、課税されるのは、差金分の500万円の譲渡益部分です。
お金のやり取りをしていますから、その部分は税金を支払ってもらおうということです。
500万円ではなく、その譲渡益の部分です。
3000万円の土地を1500万円で取得していれば、全体で1500万円の譲渡益ですが、1500万×500万/3000万＝250万が課税対象。所得控除等引けるものがあれば、引いて所得税を計算します。
回答ありがとうございます。
最初の質問の言葉が足りなかったようですね。失礼しました。
ここでは差金が発生した場合にその差金分を現金で受け渡した場合の説明をされているのですよね。
実質同額の土地の交換はありませんから、差金は必ず発生するものである事。
しかし実際の差金は金銭のやり取りはせずに等価交換の特例で「交換」するという事についてです。
＞譲渡所得で等価と認められた部分とは、2500万円と3000万円の土地なら、2500万円部分です。500万円は等価ではありません。
＞500万円は、3000万円の20％の範囲ですから、等価である2500万円部分は譲渡がなかったものとする交換の特例の適用ができます。
＞差額があるので、この部分は等価ではないのです。
上記の部分は如何でしょうか？
実際全く同じ金額の土地の交換などありえませんから必ず差金が発生します。
で、その差金分の現金のやり取りはせず、土地の交換のみを行います。
この場合であれば、2500万と3000万で差金が500万あっても20％以内ですから等価ですよね？
この部分に譲渡所得税は発生しないと思いますが？
で、譲渡所得として、交換の特例（双方の土地が等価である事）が認められているにも関わらず、
新たにそこに贈与税を課すというのは法律として矛盾していませんか？
差金が20％以内なら譲渡が無かったモノとする（つまり等価）というのが交換の特例ですよね？
差金とは、やりとりしたお金であって、差があってもお金のやり取りをしなければ、差金とはいいません。
お金のやり取りをしたならば、その部分はお金が動いているから、相応の所得税は支払ってもらおうということです。
ただ、別の問題として、差があり、お金のやり取りをしないならば、贈与税の検討が必要ですよ。ということです。
著しく低いかどうかであり、差があるから常に課税しようとする態度ではありません。
差をお金のやり取りをすれば、そのやり取りをした部分だけ所得税を徴収し、やりとりをしない場合、著しく低い場合のみ、贈与税を課税するということです。
2500万円と3000万円の土地の交換なら、2500万円部分は双方、なかったものとして課税しない。差額500万円は、別途、検討するということです。
価値が全く同じでないと交換が成立しないとするならば、条件が厳しすぎるから20％まで交換の特例を認めよう。ただし、差額は交換の範疇ではないということで、差額をなかったものとする取り扱いではありません。差があれば、その部分は等価ではありませんから。
交換は、所得税の規定です。
贈与税は、相続税法で規定していますが、交換は20％の差まで認めていますので、所得税の交換特例が受けられる場合、贈与税は不問にするとした場合、簡単に課税回避ができてしまいます。
回答ありがとうございます。
長谷川様の仰る事は理解できたと思います。
そうすると、
所得税法では土地交換の20％は等価であると規定しているのに、
相続税法では20％は等価と認めないということになりますよね？
法律同士がケンカし合ってませんか？
普通法律だと互いの法律の整合性が取られる慣例のようなものがあると思いますが、税法にはそのようなものは無いのでしょうか？
今日また税務署に電話して差金に贈与税がかかるのか？もう少し詳しく調べてくれないか？
とお願いしようと電話したら、昨日の方がいなくて他の担当の方にお話ししたのですが、回答は前回の方と同じく贈与税はかからないということでした。
税理士さんが言っていると念を押しましたが、意見は変わりませんでした。
場所は23区内の税務署なので相応の件数をこなしている職員だと思いわれます。
で、彼の言い分では、申告された内容を精査して問題があるか無いかを判断するのが我々の仕事なので、我々が問題ないと判断すれば普通はそのままスルーされます。
ただ、もう少し金額が大きくなったりするものは別途別の部署があって、そこで調査された場合は、税務調査が入る事はありますが、殆どの場合は担当部署で処理されると言う事でした。
伝えた情報は、
路線価の8割戻しで3200万と3000万の土地交換で差金は200万。
金銭とやり取りはなく、親族間で土地を分ける為に土地の交換のみを行う。
税務担当者見解
路線価8割戻しで良いかは別として、仮にその金額が正しいと仮定した場合であれば、贈与にはならないでしょう。
と言う事でした。
本投稿は、2020年04月20日 18時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
