土地を中心とした財産の相続税対策

土地1については、お子様2人に相続されるとのことですが、相続後の利用方法（賃貸、自用、売却など）に意見の相違がなければ問題ないですね。
土地2については、暦年贈与を繰り返すのもよいですが、贈与よりも相続の登録免許税のほうが低額ですので、預貯金に余裕があれば預貯金を贈与して財産を減少させていくことも検討してはいかがでしょうか。

財産額の大部分が不動産のため、相続税納税資金不足とならないよう注意が必要です。
また、ご希望通りの分割が実現できるよう遺言書の作成も必要です。
なお、相続税分野に強い税理士に相続シミュレーション業務（有料）を依頼し、詳細な検討を行うことをおすすめします。

土地１についておそらく事業用定期借地契約をされているかと考えます。
現時点の土地1の評価は定期借地契約期間の残存期間が15年を超えるものであり、20%の評価減になっています。将来、25年後には自用地となり、評価は更地評価に戻ります。当然、この定期借地契約から生じる所得はそれなりの地代をもらっておられると考えられますので、その不動産所得が累積し、預金財産の増額に結びつきます。今、行える対策としてこの事業用定期借地の底地部分を子供A,Bに相続時精算課税贈与で全部贈与又は持分贈与します。その結果、将来の相続時には贈与時である現在の20%減の評価で確定し、25年間にわたってはいる不動産所得を子供ABに分散できますので中期対策としては、相続までの期間が長ければ長いほど効果は大きくなります。精算課税贈与の際には多額の贈与税及び登録免許税、不動産取得税が発生します。しかし、贈与税は相続税の前払になりますので払いすぎていれば相続時に還付になりますし、少なければ差額だけ納税すればよいことになります。また、登録免許税、不動産取得税は所得税法上、経費化され、シミュレーションを行いキャッシュフロー計算で確認すれば数年でプラスの効果に転じると考えられます。

境内生先生
効果的な方法を具体的に教えていただきありがとうございます。もう一点教えていただきたいのですが、「現時点での土地１の評価は２０％の評価減になっている」とのご説明を頂いていますが、以前税務署で「課税明細書にある価格には定期借地権の有無は無関係」との説明を受けたように思います。何分素人のため、記憶違いかもしれませんが教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

課税明細書にある価格というのは固定資産税評価額のことを説明されたのであって固定資産税評価額には定期借地権があることによって評価が変わるものではないですよという意味の説明ではないかと推察されます。私がご説明申し上げたのは相続税評価額ですので説明の対象が異なっていたのでないかと考えます