住宅リフォームにおける贈与税について
住宅リフォームを検討中（建物は築45年、建物の資産価値はわかりませんが固定資産税は約40,000円/年程）。
建物の所有者は祖父、住宅ローンの返済は孫婿の予定。
先日銀行にて住宅ローンの仮審査を通しました（1,500万円）。工事はいつから始めても良いとのことで、リフォーム工事が間もなくスタートします。リフォーム工事は個人の大工さんに依頼しており、その方があまり詳しくないので、本日詳しい内容を確認するため銀行へ行くと、対応者が前回と違ったためか以前聞いた内容と異なっており、この状況だと贈与税が発生すると言われました。銀行の方は、案として家の一部を孫婿が所有？みたいなことを言われました。それから自分で色々調べましたが、住宅ローン減税やら生前贈与やらわからないことばかりです。このままでは祖父に多額の贈与税が発生してしまうのかもしれなくて困っています。
そこで、より税金がかからず、お得にリフォーム工事するにはどうしたらいいのでしょうか。
税理士の回答
この問題のポイントは、「家の修繕費はそのあくまで家の所有者が負担すべきであり、他の者が負担した場合には、その費用は家の所有者に贈与したことになる」と税法が考えている点にあります。
確かに修繕費の投入により家の価値が上がっても、その利益は家の所有者（登記名義人）に帰属するのであり、これを称して「贈与を受けた」というわけです。たとえていえばＡさん名義の通帳にＢさんがお金を入金するようなイメージなのでしょう。
ただしご質問の場合には、この家の名義を所有者と修繕費を提供する孫婿の二人の共有にすれば、贈与はなかったことになり問題は生じません。ですから銀行の方のアドバイスは正しいのです。しかし実務上この共有割合をいくらにすべきかの計算が、かなりやっかいになります。
そこで手っ取り早い方法は、この建物を祖父の方から孫婿の方に贈与してしまうことです。築45年とのことですから、おそらく固定資産税評価額（つまり贈与税の課税価格）は100万円程度であろうと思います（ただし固定資産税の年4万円が気になりますが…）。そうであれば贈与税はないに等しいわけです（ただし若干の登録免許税と不動産取得税が課されます）。なお仮に敷地が祖父の方の所有であってもかまいません。
この贈与の結果、孫婿の方が自分の家を自分の資金（ローン利用）で修繕するわけですから、何の問題もないわけです。
しかし、「家の名義は換えるわけにはいかない」というのであれば、面倒ではありますが、オーソドックスに共有を追求することになりましょう。
本投稿は、2017年04月22日 23時12分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
