介護中の建て替えと孫世帯同居（小規模宅地特例）
９０台の祖母（A）の介護を主に６０台の母（Aの実の娘、一人っ子）と父（Aの義理の息子）が同居（１棟で登記も１筆の土地と建物）でしています。土地の名義は、大半が祖母で一部が父、建物も祖母と父の名義が入っています。母は体も強くはないので、自分（Aの孫、一人っ子）が近所に住んで手伝っています。もともと将来的には、自分も同居するつもりでいましたが、介護も大変そうなのと、建て替えのタイミングの両親の年齢も考え、そろそろ建て替えて３世帯同居（祖母、両親、自分の世帯）を考えています。建て替え中は、祖母には有料老人ホームに一時的に入ってもらおうと思っています。建築する建物（２世帯？３世帯住宅で、祖母の住居部分もつくる）には、できれば、両親・自分と自分の配偶者のお金を入れ、名義も応分にしたいと思っています。まず、祖母の名義がこの新築に入るか入らないかは小規模宅地の特例に関係ありますでしょうか？
現状のままなら祖母から母への相続時に問題なく小規模宅地特例が使えるのはわかるのですが、建て替えをして孫である自分が同居した場合、自分・配偶者は、生計を一にする親族、とならないとみなされ、租税特別措置法の従前居住していた家屋の状況の「被相続人又はその被相続人と生計を一にしていた親族以外の者の居住の用」となり、土地全体が適用外になってしまう、という危険性はあるのでしょうか？基本的に建て替え後に祖母が戻ってきて暮らせれば問題ありませんか？とはいえ、祖母も高齢なので、万が一にもホームに仮入居している間になにかあったり、もしくは介護状況が悪化しどうしても老人ホームで見たいただく必要がでた場合、すべて小規模宅地適用外とされると大変困ってしまうと思っており、老老介護のサポートをしたい、かつそろそろ老朽化した建物を建て替えたい気持ちがあるので困っております。小規模宅地の適用もある程度（例えば、自分や配偶者がお金を入れた分だけが対象外となるだけ、ということであればそれでもいいのですが・・・）受けながら、孫世帯も同居できるやり方はないものでしょうか？複雑な状況ですみませんが、よろしくお願いします。
税理士の回答
川村真吾
祖母の名義がこの新築に入るか入らないかは関係ありませんが建物の登記を区分所有にするのか共有にするのかで違い、共有の場合は全体が祖母の居住用とみなされ、老人ホームに入っても現状不変であれば変わりません。次に1棟の建物に住む親族は同居親族となりますので、①被相続人が居住、②同居親族が取得、③申告期限まで居住、保有の条件を満たせば適用があります。区分所有の場合は祖母の居住の部分だけが対象となり、①②③を満たせば適用がありますが他の部分に住んでいる親族は非同居親族となりますので適用がありません。
ご丁寧な回答をいただきありがとうございました。
本投稿は、2020年07月20日 00時30分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
