大家さん必見！家賃滞納を予防する対処法と具体的な手順とは？
アパートやマンションの賃貸経営をしている方が、最も頭を悩まされるのが「家賃滞納」ではないでしょうか。賃貸経営は家賃収入があることで成り立っていますから、万が一家賃を滞納されるととても困ってしまいます。
また、滞納家賃の督促と回収は、いわば「債権回収」であり、ほとんどの大家さんが初めて経験することと思います。
そこで今回は、家賃滞納が発生した際の対処法と、追い出すまでのプロセスについて解説したいと思います。
目次
滞納は予防できる!? どのタイミングで督促すべきか
大家さんから「どのタイミングで督促をしたほうが良いのですか？」といった質問を受けることがあります。この質問に対する答えはシンプルです。
家賃の支払日を1日でも遅れたら、すぐに督促してください。
大家さんの中には、支払日を過ぎても一週間くらい何もせずにただ待っている人が多くいるようです。人によっては、通帳記帳すらしていないという人もいたりしますが、実はこれらの対処が滞納者を作ってしまっているのです。
「家賃滞納は大家側では予防できないから仕方がない」と思っているのならば、これは大きな間違いです。家賃滞納は、大家さんの対処次第で予防することができます。そして、予防するための対処法が「家賃の支払日を1日でも遅れたら督促をする」ことなのです。
「たった1日遅れたくらいで督促したら厳しすぎるのでは？」と聞かれることがありますが、決してそんなことはありません。実際、滞納率の低い賃貸管理会社では、そのような運用をしているケースがよくあります。
そもそも家賃の支払いが遅れる人というのは、「1日くらいなら大丈夫だろう」というルーズな感覚を持っています。そして、1日遅れたとして大家さんから何も言われなければ、「やっぱり1日くらい大丈夫なんだ」と認識してしまい、この日付が徐々に伸びていき長期滞納につながっていくのです。
「家賃だけは遅れてはならない」と印象付ける
すぐに督促を開始することの目的は、入居者に「家賃だけは遅れてはならない」と強く印象付けるためです。
入居者は家賃以外にも公共料金やクレジットカード、携帯電話など様々な支払いをしています。そして、何らかの事情で入居者の懐事情が厳しくなったときに、どの料金から優先的に支払うのかについては、日頃からの本人の意識次第で決まってくるのです。
「家賃は1日でも遅れたら督促されるから、真っ先に支払わなければ」というように、入居者の頭の中での家賃の優先順位を上に持ってくることができれば、滞納発生率は格段に抑えられるのです。
家賃督促の具体的な手順
万が一家賃を滞納した場合は、次のような手順で対処すると良いでしょう。
賃借人に連絡する
まずは契約者である賃借人に電話をして直接口頭で家賃が遅れていることと、支払うよう伝えます。
この際、頭ごなしに「すぐに払ってくれないと困ります」というのではなく、どうしてもすぐに支払えないのであれば、いつなら支払えるのかを明確に聞き、その日までの延滞損害金も付加して請求することが重要です。
連帯保証人に連絡する
家賃が遅れた場合は連帯保証人にも連絡します。
そして、約束した期日までに支払いがなければ、連帯保証人が即座に支払うよう念を押しておきます。賃借人と連帯保証人の両方に連絡して連携させることが滞納家賃を早期に回収するポイントです。
内容証明郵便の送付
上記の流れでも支払われない場合は、賃借人と連帯保証人の双方に内容証明郵便で家賃を支払う旨を通知します。
対応が早すぎるように感じるかもしれませんが、家賃滞納は3か月以上たまってしまうと法的手段を取らなければ回収できないケースがほとんどです。そのため、そうならないためには滞納1か月の段階からここまでしていく必要があるのです。
家賃滞納者を追い出すためには
滞納家賃が回収できない場合は、賃借人に出て行ってもらうしかありません。ただ、日本の法律ではいくら家賃を支払わないからと言って、勝手に部屋の鍵を交換して締め出すことはできません。
追い出すためには「建物明け渡し請求訴訟」を提訴して、裁判所から判決をもらった上で執行することになります。
なお、裁判所から明け渡しの判決をもらうためには、概ね3か月以上の家賃滞納状態が必要と言われています。
おわりに
家賃滞納は大家さんの努力と対応次第で減らすことができます。また、滞納が発生した場合にも、滞納1か月の段階からどんどん手順を踏んで対処していくことで、回収不能になる事態を回避することができます。
なお、確定申告書上は、家賃滞納が発生しても原則として賃料等として計上しなければなりません。もしも、回収不能な状況となった場合については、貸倒損失などの処理をすることもできますので、その際は一度税理士に相談することをおすすめします。
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