土地･建物の相続とマイホーム譲渡の特例との関係
私の家では父が平成23年11月に亡くなり、母と姉と私(長男)の家族3名です。父の遺産は母が相続しました。父没後も母は実家で一人暮らしをしていたのですが、高齢（現在83歳）なこともあり、昨年平成25年3月から姉夫婦の家（持家）に引っ越して同居しています。実家はそのまま空き家の状態です。私は平成7年にマンションを購入し、妻と娘3名で暮らしています。
母が亡くなった場合、実家は姉が相続する予定ですが、上記の状態から小規模宅地等の特例は適用されないと思います。土地の贈与税を節税する方法はないか考えている（預金類については、教育資金贈与や暦年贈与、生命保険加入等の節税対策を実施中）のですが、義理の兄（姉の夫）から、マイホーム特例を利用して売ってはどうかと提案がありました。しかし、売ったときの譲渡所得は3,000万円控除されたとしても、所得自体は母の現預金として残ることになり、結局相続時には課税対象になってしまうのではないかと思えます。
なお、実家の路線価から相場を試算すると3,500万円程度となり、上記の節税対策後でも預金と合わせると相続の課税率が30%になってしまう見込みです。
質問1：マイホーム特例を利用して売っても、贈与税対策にはならないのではないか
質問2：実家（土地）について節税策は何かないか
ご検討をよろしくお願いします。
税理士の回答
ご質問1につきまして
お見込みの通り、ご実家を売却すること自体は相続税対策にはなりません。
ご質問2につきまして
ご実家を賃貸されてはいかがでしょうか？
貸家（家屋及び土地）の評価額は、借家人の使用権分減額（所在地により、家屋30～40％、土地20～30％程度減額）されます。さらに、土地は小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等として200平米まで50％減額）の適用の可能性があります。
詳細は、下記の国税庁情報をご覧ください。
ホーム＞税について調べる＞タックスアンサー＞財産の評価＞相続財産や贈与財産の評価＞No.4614 貸家建付地の評価
ホーム＞税について調べる＞タックスアンサー＞相続税＞相続と税金＞No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
本投稿は、2014年08月29日 18時39分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
