[計上]不動産 損益通算について - 税理士に無料相談ができるみんなの税務相談 - 税理士ドットコム
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不動産 損益通算について

シェアハウスを運営して、青色申告をする予定です。
下記の文章は、建物の減価償却費を経費に計上した場合、取得した土地建物のローン金利を経費に計上してはいけないという事でしょうか?


ただし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。

2 不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額


宜しくお願い致します。

税理士の回答

いいえ、そうではありません。
簡単にいうと、不動産所得が赤字となる場合、土地等の取得に対応する利息金額について必要経費に計上できる金額に制限がかかるということです。個人の場合、減価償却は強制なので減価償却費を経費に計上した場合というのは関係ありません。
土地等とは土地及び借地権などの土地の上に存する権利のことです。
必要経費に計上出来ない土地等の取得に対応する利息金額は、
➀土地等の取得に対応する利息金額を含めて計算した不動産所得の赤字額
②土地等の取得に対応する利息金額
として
➀<②の場合は、➀の金額→結果として不動産所得は0円になります。
➀≧②の場合は、②の金額→➀が10万円の赤字で②が10万円であれば不動産所得は0円、➀が50万円の赤字で②が10万円であれば不動産所得は40万円の赤字です。

建物の取得に対応する利息金額は赤字であっても必要経費に計上できます。
なお、土地建物一体で購入した場合の借入金の利息は以下のように計算します。
例えば、土地建物2,000万円(土地1,500万円、建物500万円)、ローンの当初借入金額1,500万円、その年の支払利息100万円とした場合の上記②の金額は、支払利息100万円×((ローンの当初借入金額1,500万円-建物500万円)/ローンの当初借入金額1,500万円)という形でローンは建物の取得に優先的に充てられたものとして計算できることになっています。

前田先生
ご回答ありがとうございます。

先日税務署に行き、土地建物一体で購入した自宅の75%を不動産事業に使用する事を伝え、建物の減価償却費を計算してもらいました。

その時に、購入した時の土地と建物のそれぞれの価格を算出してもらいました。

その当時は、おおよそ建物1200万円、土地1800万円で自宅を購入した事になるようです。

つまり、この土地と建物の割合を元にして、建物に掛かるローンの金利については、経費に計上出来るという事でしょうか?

先の回答の通り、建物に係る利息相当額の75%相当額は経費にできますが、不動産所得が赤字の場合、土地に係る利息相当額の75%相当額は経費計上に制限がかかるということです。

申し訳ありませんが、追加でご記載いただいた文面からは上記の回答しかできません。当初の回答に当てはめて計算して下さい。

ご質問とは直接関係ありませんが、ローンが住宅ローンで金融機関に黙ってローン対象物件の一部でも貸付をした場合、後に発覚すると資金使途違反で一括返済を求められる可能性があります。既に金融機関の了解を得ていれば問題ありませんが。

前田先生
ご回答ありがとうございました。
もう少し勉強してみます。

住宅ローンの件ですが銀行と話しました。
フリーローンに借り換える必要があると
説明を受けました。ご指摘助かります。
ありがとうございました。

本投稿は、2022年01月14日 20時03分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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