譲渡所得税について
今回、実家の一軒家と駐車場の売却をすることになりました。
兄弟が3人おり、代表名義人は弟となっています。
予測土地売却取得金額
12,000万（土地+建物）、6600万（駐車場）
合計1億8600万円
既存建物解体費は解体せず引き渡しのため無し。
仲介手数料は
（土地建物）
3,720,000円+10%（消費税）4,092,000円
+印紙6万円
（駐車場）
2,100,000円+10%（消費税）2,310,000円
+印紙2万円
建物は５年程前から賃貸として収入がありましたが、ここ数ヶ月は誰も居住はなし。
物件は古く駐車場も含め購入価額が不明で、２５年以上前に建物のリフォームに2000万円ほどかけています。
Q1.この場合一人あたりの譲渡所得に関わる税金は以下計算式で正しいでしょうか？また、リフォーム費用については含めず計算でいいのでしょうか？
Q2.確定申告時に必要な書類（売買契約書等）は何がありますでしょうか？
【一人あたりの計算】
① 収入金額：
1億8600万円×1/3＝6200万円
② 取得費：不明のため5%
（1億8600万円 ×5％）×1/3＝310万円
③ 譲渡費用：
（640万2千円+印紙8万）×1/3＝2,160,667円
④ 譲渡所得金額：①－②－③＝56,739,333円
⑤ 所得税住民税：④×20.315％＝11,526,595円
税理士の回答
池田康廣
【確認事項】
弟さん名義で相続登記する際、遺産分割協議書を作成したと思いますが、その内容で、① 換価分割を行うこと ② 便宜上、弟さん名義で相続登記を行うこと ③ 譲渡代金から譲渡費用を差し引いた金額を３等分すること
以上の記載が必要で、確定申告の際、遺産分割協議書の写しを確定申告書に添付する必要があります。
〇 引渡し時に固定資産税の精算をして、未経過日数分を受け取ると思いますが、これは譲渡収入金額に含めます。
〇 リフォーム代については、減価償却をする必要がありますが、平成１９年以前に取得（リフォーム）した場合、未償却額は最大５％を計上することになることから、譲渡所得計算上、取得費は2,000万円×５％＝100万円を計上します。建物の譲渡価額は取得費と同額の100万円とし、建物部分の譲渡所得金額は０円とします。
したがって、土地の譲渡価額は１億8600万円-100万円＝１億8500万円として土地の取得費は１億8500万円×５％＝925万円を計上します。
譲渡費用6,482,000円を控除して、土地の譲渡所得は１億8500万円－925万円－6,482,000円＝169,268,000円となり、各人の所得金額は169,268,000円÷３
＝56,422,666円となります。これに固定資産税日割額の１／３を加算したものが各人の譲渡所得金額となります。税率は所得税15.315％住民税５％です。
ご丁寧な回答ありがとうございました。
鎌田浩司
補足します。
分割協議書の添付は必須ではありません。
固定資産税相当額も５%が使えます。
回答ありがとうございます。
恐れ入りますが、固定資産税相当額の５%とは譲渡収入額に含めて５%で計算ということでしょうか？
池田康廣
(譲渡価額＋固定資産税日割額）×５％を取得費として計上します。
迅速な回答ありがとうございました。
本投稿は、2024年07月15日 16時35分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
