住宅ローン借り換えの際の注意点について
2年半程前に、住宅を楽天銀行フラット35より借入をしました。当時年収が低かった為、義理の父との連帯債務で申し込みをし借入をしました。持ち分比率は、義理の父3：私6：妻1です。現在では年収も増え、連帯債務にする必要も全くない状態です。義理の父に連帯債務となって頂いているのも申し訳ない為、今度連帯債務を外して私一人で改めて住宅ローンを借り換えて申し込みを出来ないかと思っています。金利も当時のものよりも1%近く下げて借りる事が出来るのであればメリットもあるかと考えています。ただし、借り換えの際に、新たにかかる費用はどの程度か、また義理の父の持ち分を0にして、私個人で持ち分を10にする際に相続税等かかってくるのでしょうか。持ち分が3人に分かれていることもあり複雑な手続き、大きな税金がかからないか心配です。住宅ローンは現在大体4500万円程です。恐れ入りますがご回答頂けますでしょうか。宜しくお願い致します。
税理士の回答
私の分かる範囲で記載させて頂きます
参考になれば幸いです
１．連帯債務を単名債務に切替えた場合
単に、借入金の債務を単名に切替えた場合は、当初の借入金の残債の内、義父様に係る部分は、貴方から、義父さんへの贈与として、贈与税の対象となります。
この場合贈与の対象となる金額は残債の金額の３／１０（義父さんの持分）になると思われます。
ご質問のケースに当たると見られる、国税局の応答例が有りましたので記載いたします。
http://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/36.htm
２．住宅の名義を合わせて変更した場合
住宅の義父さんの持分を貴方に贈与して、その贈与の代わりに、住宅ローンの残債の内、義父さんの部分を貴方が引き継いだ場合は、負担付贈与として、贈与税の対象となります。
この場合、贈与税の対象となる金額は、おおよそ次のように計算します。
その住宅の時価×３／１０ － １．の金額 ＝ 贈与税の対象額
国税局の応答例「負担付贈与に対する課税」下記参照
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4426.htm
３．申告の必要性
上記により計算した贈与税の対象金額が暦年贈与の基礎控除額１１０万円を超える場合は、贈与税の申告が必要となります。
４．事実関係の明確化
登記変更や住宅ローンの借換などの行為をされて、贈与となる場合には、その内容を明確にするために、「贈与契約書」を作られた方が良い様に思います。
後、登記費用・担保設定費用・借換手数料などの費用が考えられます。
尚、土地建物別の時価や持分割合など詳細が不明ですので、詳しい内容についてどこかで相談された方が良いと思います。
では、参考までに。
本投稿は、2015年06月01日 17時03分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
