家売買による譲与所得の税金について

①譲渡所得の計算において税金がかかるのは購入価格や譲渡費用を差し引いた後の譲渡益です。具体的には、譲渡価額から購入時の取得費用（2550万円）および譲渡費用（売却にかかる手数料など）を差し引いて譲渡所得を計算します。そのため、単純に売却価格からローン残高を差し引いた金額（520万円）に税金がかかるわけではありません。譲渡所得には、物件取得時の費用や売却に伴う経費を含めた諸費用を考慮する必要があります。具体的な計算式は以下の通りです：

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費用 + 譲渡費用)

②質問者のケースにおいて、居住していた住宅を出た日から3年目の年末まで（2026年12月31日）に売却すれば、3000万円の特別控除を適用することが可能です。この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」と呼ばれ、住まなくなってから3年以内に譲渡することが条件です。したがって、2025年度末までに売却を完了させることで、適用を受けることができると考えられます。この控除を利用できれば、譲渡所得のうち3000万円までが非課税となります。

③結論として、2025年度末までに売却し3000万円特別控除を受けることができれば、仮にその期間中に譲渡所得が発生してもその範囲内であれば税金は課されません。最終的な譲渡益がいくらになるかを正確に計算するためには、関連する譲渡費用などの計算も忘れずに行う必要があります。

国税ＯＢ税理士です。税務署では、相続税や譲渡所得の担当部署の管理職をしておりました。

通常の計算については、だいたいは、石割先生の記載された内容と同じですが、取得費のうち建物部分には減価償却が必要になります。

一番大事な事ですが、購入して直ぐに家を出られておりますね、なぜでしょうか？
　場合によっては、居住用財産の譲渡の特例について適用できないケースも有ります。
おそらくは、税務署側も同様な疑問を持たれる可能性が有ります。

西野和史様
家を出た理由は単刀直入に言うと、妻と離婚して持ち家での生活が困難になったからです。
結婚して子供が生まれ、家を購入したのですが、その後約1年で離婚しました。
親権を得たのですが、まだ子供が1歳と幼く、持ち家での生活が困難となり、実家に住む選択をいたしました。
この場合であれば、居住用財産の譲渡特例は適用可能でしょうか⁇

大変失礼致しました。後発的理由での売買であれば、居住用財産の特例は、可能です。