底地購入のための資金調達 融資について
実家の建つ土地（うち3分の2が借地）の地主様より底地買取のお話を受け、
およそ路線価に近い金額で購入が決定しました。
場所は商業地域に立ちに建つ３階建てビル。
１階はテナントでコンビニが入店中。
（地主と底地購入交渉中に偶然にも今年１０月で撤退決定の連絡がくる）
２階 半分、テナント用スペースであるが、長い間未入居。
残りの半分は父（８０）の経営する会社（ほとんど名前のみで仕事はしていない）、
３階は居住スペース。
その状況で相続のことを考え、底地を非同居の娘（一人っ子）である私（５０）名義で購入しようと思うのですが、ほぼ収入のない身なので、融資を受けることができません。
銀行から連帯保証人をつけるように言われましたが、来月から家賃収入の途絶え無収入になる父は連帯保証人にはなれず、夫は自宅のローンを抱えているので同じく連帯保証人にはなれないとのこと。
このような状況で、どうしたら土地を購入できますでしょうか。
一案として、父の資産から土地代金分を私が借金して底地を購入し、１階テナントが入居し家賃収入が得られるようになった時に父に連帯保証人になってもらい融資を受けてから返済というやり方があると教えてもらったのですが、これについていい策なのか否か。
非日常的な出来事でとても困っています。
税理士の回答
加門成昭
資金のある父が購入し、その後、建物から土地の順で子に持分贈与を繰り返していく方が良い思われます。土地については、相続が発生した場合の小規模宅地の特例の適用も考えられます。
父から借入れというのは、父の預金等が貸付金に変わるだけで、父の資産の減少につながりませんし、返済能力の無い人の借り入れが成り立つのか疑問も残ります。
ご回答ありがとうございます。
それについて追加の質問させていただいてもいいでしょうか。
ご提案いただいた建物からの持分贈与では、発生する贈与税はどの程度なのでしょうか。
返済能力のない人がこのまま借金をしていた場合、贈与になってしまいますか？
連帯保証人がついても借入先は見つからないものですから
加門成昭
① 贈与税の額
贈与する財産の額に応じて贈与税の税率と贈与税の額が異なってきますので、財産の評価をしてみることが先決です。高額であれば、累進税率の適用をならすため、何年かに分けるのが有効でしょう。
② 借入金の贈与認定
税務署の判断にかかってきますが、返済能力は贈与認定の判断要素の一つになるものと考えられます。
参考：国税庁タックスアンサーNo4408、4420
本投稿は、2019年09月11日 22時36分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
