負担付贈与で住宅をの贈与を受け住宅ローンの残債務を負担する場合に住宅ローン控除の適用はある？

税理士ドットコム退会済み税理士

金融機関からの借入金の返済ではなく、贈与者の借入金の返済のため、住宅ローン控除の対象とはなりません。

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No.1237 離婚による財産分与で居住用家屋の共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除について
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1237.htm

上記のサイトが参考となります。

(注) 居住用家屋の共有持分の追加取得であっても、追加取得時において自己と生計を一にし、その取得後も引き続き自己と生計を一にしている親族等からの取得は、住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

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負担付贈与の場合、時価で評価した価額での贈与となり通常極めて不利なため、あまり実行されませんね。時価の算定にはご留意ください。

富樫先生、相田先生

ご回答ありがとうございます。

重ねての質問で大変恐縮でございますが、
負担付死因贈与の場合も負担付贈与と同じく不動産の評価は市場価格でしょうか？

税理士ドットコム退会済み税理士

相続税の対象のため、市場価格ではなく、相続税評価額となります。

富樫先生

ありがとうございます。

それでは、負担付死因贈与にして、負担内容を、受贈者は毎月の住宅ローン返済額と固定資産税に相当する額を贈与者に贈与することとすれば、評価方法による不利はなくなりますでしょうか？

負担の部分の贈与が年間110万円を超えた分には、贈与税がかかってしまいますが、それでも評価方法の違いの方が大きそうなので。

税理士ドットコム退会済み税理士

お返事ありがとうございます。
上記のとおり、不利はなくなると思います。
仮に、ご相談者の相続発生の場合は、住宅ローンが無くなるケースもあるので、ご確認ください。

富樫先生
ご返信ありがとうございます。

前述のような負担付死因贈与契約を結んだ場合、
負担の部分が1つの贈与契約になりますでしょうか？

気にしているのは、毎年の負担に基礎控除が適用されるのならよいのですが、
初めの年に将来の負担も負担も含めた全額に対して贈与税が課せられると困ります。

また、全額と言っても、贈与者が死亡したらご指摘のとおり住宅ローンがなくなるので、
その全額がいくらになるかもわかりません。

この点についてはどうのように考えればよいでしょうか？

それとも、負担額よりも贈与額の方が大きければ、
負担の部分には贈与税はかからないのでしょうか？

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冨樫さん。娑婆心ながら。負担付贈与時の時価は、相続税評価額は利用できないのは税理として常識ですよ。。

No.4426 負担付贈与に対する課税
[平成29年4月1日現在法令等]

 負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。

 この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によることになっています。
 また、贈与された財産が上記の財産以外のものである場合は、その財産の相続税評価額から負担額を控除した価額となります。
 なお、負担付贈与があった場合においてその負担額が第三者の利益に帰すときは、第三者は負担額に相当する金額を贈与により取得したことになります。
（相法9、相基通9－11、21の2－4、平元直評5外）

相田先生
ありがとうございます。
そうすると、死因贈与でも負担付の場合は、やはり市場価格で評価されるということでしょうか？
また、負担付遺贈の場合の評価方法はどうなりますでしょうか？

すみません、表題と質問が変わってきたので、別で質問した方がよいですね。

税理士ドットコム退会済み税理士

はい。市場価額です。時価ですので、財産評価基本通達に拠らず、第三㈲三晶者間の取引価額が適用されます。

税理士ドットコム退会済み税理士

現在、中古不動産の価額は高くなっているので、譲渡益も生じる恐れがあり、トータルでご検討いただくことになろうかと存じますが、慎重にご確認ください。相場は、目安としては、第三者に売却する場合の価額です。

ありがとうございます。
承知しました。

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負担付死因贈与は、相続税の対象で、市場価格ではなく、相続税評価額で相続税の計算をします。

第4　相続税及び贈与税に関する取扱い
https://www.nta.go.jp/law/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/shotoku/shinkoku/860709/04.htm

税理士ドットコム退会済み税理士

回答が誤りのため、お詫びして、訂正します。
結論
負担付死因贈与の場合は、相続税評価額ではなく、市場価格を使います。

法的根拠
死因贈与は、遺贈の規定を適用します。
そのため、以下の通達が適用されます。
相続税法基本通達　11の2－7　負担付遺贈により取得した財産の価額は、負担がないものとした場合における当該財産の価額から当該負担額（当該遺贈のあった時において確実と認められる金額に限る。）を控除した価額によるものとする。
この通達の、当該財産の価額が市場価額(時価) となります。

相田さんへ、誤りを指摘いただき、ありがとうございます。