住宅ローン減税のシミュレーション

　購入の際に消費税がかからない場合は、特定取得に該当しないので１年間の上限は質問者の記載通り20万円となります。
　各年の控除額の計算につきましては、借入金年末残高×１％（最高20万円）となりますので、
案１　夫　4000万円×１％＝20万円（上限金額）
　　　妻　1000万円×１％＝10万円
案２　夫　20万円
　　　妻　20万円
案３　夫　20万円
　　　妻　20万円となります。
　なお、注意しなければならないことは、この特例は居住してから10年間適用ができるが、各年の控除額の計算は各年の年末残高を基としているため、繰り上げ返済などした場合はトータルの控除額が変わってきますのでご注意ください。
　また、控除額は所得税の控除額であるため、案２や案３の場合に20万円を控除することができるが、これはあくまでも控除できる額であって、妻の年間の税額が仮に5万円だとすると、控除できる金額は20万円あるのに、実際は５万円だけしか対象にならない場合が発生します。
　ただし、引ききれない部分について、翌年の住民税から一部控除されますので、所得税で引ききれない部分の全額が無駄になるということではありません。
　結論としては、夫のケースで上限の20万円を10年間適用するときには、3000万円でも4000万円でもどちらでも構いませんが、10年後の借入残高が2000万円以上になっていることが条件です。
　次に妻の場合は、控除適用額が20万円あったとしても、年間の所得税がどのくらいの金額かによって、全額適用できるかどうかを考える必要があります。
　

ありがとうございます。
妻の収入(所得税＋地方住民税)による上限に注意して住宅ローンのプランを検討したいと思います。