住宅購入についてのご質問
【資金】
親子ローン 5,680万円（私と私の父で組む）
父からの資金援助 3,000万円（内2,000万円は住宅資金として使用、父の持分として登記も分ける）
【希望】
・3,000万円のうち直接住宅購入にあてない1,000万から、その他の費用もなるべく贈与にあたらない形で支払いたい。
・父の住宅持分は数年かけて私へ移行していく。その際なるべく贈与税がかからずに済ませたい。
【質問事項】
・固定資産税等清算金と保証料、登記費用、住宅工事費を「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例（特例額が700万であることは確認済）」を適用して贈与にあたらない形で支払うことは可能か。
・上記の通り700万円を父からの贈与枠で支払った場合、住宅の持分には反映されるか。
・上記と下記二項を合わせて1,000万円を贈与税がかからず支援してもらうようにしたいが可能か。
※年間贈与非課税分の110万円も適用
※頭金250万円は自己資金に入れていない為、ローンと2,000万円で支払い後戻ってくる（自分の手元に残る）想定
・住宅持分を私に移行の際の贈与税を極力抑える方法はどうすればよいか。
以上となります。
宜しくお願い致します。
税理士の回答
非常に複雑なケースですが、まずは、住宅の直接取得価額と固定資産税精算金、登記費用、住宅追加工事費用をすべて含めて住宅の取得価額と考えられると思います。その総取得価額を、親子の持ち分割合で按分し、それぞれの支払うべき金額が決まります。それぞれの支払うべき金額を、手持ち資金・ローン・受取贈与金をもとに負担することになります。
受取贈与金は、お父様から贈与を受け、住宅取得資金の非課税枠を使うことが出来ます。
このように整理いただくとすっきりするかと思います。特定の費用を誰が支払うというよりも、住宅の総取得資金全体を持ち分で按分するという考え方になります。
また、その後の贈与については、110万円ずつ分割で持ち分を贈与するような売買契約書、資金贈与契約書を作成し、実際に110万円ずつ資金移動していくとよいかと思います。資金移動は、贈与と一部持分取得ですので、双方向の支払いとなります。毎年登記上の持ち分を移動するのは面倒かつ費用もかかるので、当面登記は留保した形でもよいかと思います。
250万円は、一時的な立替払いのようですので、資金を負担したことにはならないと考えられます。
詳細を理解できていないかもしれませんが、ご参考にしていただけると幸いです。
本投稿は、2019年08月17日 00時08分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
