3000万円特別控除か住宅ローン控除の選択について
耐震証明可能な築40年の中古マンションを購入し、物件と諸費用を含む7400万円を夫婦でペアローン契約する者です。質問は2点あります。1つ目は下記の試算が間違っていないか、２つ目は現在居住中の物件取得費用の正確な金額を知る方法についてです。長文となり恐縮ですが、ご教示のほどよろしくお願いいたします。
ペアローンは妻の会社の持ち家補助の関係で妻が51%、私が49%の持分になります。現在居住中のマンションは持ち家で6年前に新築で購入し、減価償却後の取得費用は約4300万円、売却は5800万円超になる見込みです。なお、購入した中古マンションは本年中に居住予定です。
私は34歳で年収1000万円、妻は40歳かつ子育てのため時短勤務で年収700万円です。
住宅ローン控除は中古マンションのため上限2000万円の10％が10年間適用され、10年間はローン残高がこの上限金額を大きく上回るため、夫婦で400万円が控除になるかと思います。ただし、売却の際にかかる譲渡所得課税が300万円程度あり、実質は100万円程度のプラスになる算段です。
一方、売却益の3000万円特別控除を適用した場合は400万円の控除は受けられない一方で譲渡所得課税300万円程度が免除されるため、実質は100万円程度のマイナスとなります。
この試算が正しければ住宅ローン控除を受けるのが良いという判断になるのですが、この試算に間違いや検討漏れがないか、ご確認頂けますでしょうか。
税理士の回答
土師弘之
理論上はおっしゃる通りで間違いはありません。
ただし、この試算は住宅ローン控除が毎年20万円ずつ10年間適用できるという前提での話です。
将来の収入については思い通りいかないのが普通ですので、収入が下がらないなどの確信が持てるのであれば、試算通りでいいのかと思います。
取得費用の正確な金額を知る方法については、購入時の売買契約書（土地、建物それぞれの金額がわかるもの）や仲介手終了などの経費の領収証があれば計算できます。
取得費の計算方法（減価償却費を含む）については、国税庁ホームページのタックスアンサー№3261が参考になります。
ご回答ありがとうございます。年収は今後10年、夫婦共に健康状態が続く限り現状が底値と思われます。取得費用の件もありがとうございました。
本投稿は、2021年10月27日 22時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
