[不動産に強い税理士の方]不動産の確定申告について
前提条件
2022年12月に不動産購入契約を締結。
同月12月中に数百万円の手付金を支払う。
引き渡しと残金の支払いは2023年3月。
不動産の購入の目的は、2023年以内を目指して、物件を転売し利益を上げるためです。簡単に言うと不動産を売却前提で仕入れました。よって、個人で住むことが目的ではありません。
2023年4月に無事に売却がきまりましたが、希望の金額にはならず、結局同額での売却となり、利益は出ませんでした。
今回不動産の購入は初めてです。試しに売買を経験してみましたが、今後はもうリスクがあるのでこれにこりてしない予定です。私は個人事業主で青色申告をしていますが、事業内容は主に営業代行であり、不動産業ではありません。
2022年度の確定申告では、不動産にかかるもの(手付金)は申告不要と思ってしておりませんでしたが、今ごろ不安になったため質問です。
ここで、不動産に強い税理士の方に質問です。
1, この不動産の売買はそもそも確定申告の対象なのか？個人事業主を開業しているが、不動産売買は業とみなされて、青色申告をしなければいけないのか？それとも結局売買で利益は出なかったので、申告しなくても良いのか？
2,上記を踏まえて、物件の購入は、売却を見据えたものだったため、本来は2022年12月に数百万円を支払った時に、2022年度の確定申告で手付金を前払費用として経費計上すべきだったのか？(上記の通り2022年度の確定申告では、特段申告は何もしませんでした)
3,経費計上すべきの場合は、今から手付金の修正申告をする必要があるのか？もしくは、2023年度の確定申告でまとめてしまってもいいのか？
等、自分でもよくわかってないため、詳しく教えていただきたいです。
不動産に強い税理士の方、どうぞよろしくお願いいたします。
税理士の回答
西野和志
国税ＯＢ税理士です。
不動産の売却は、所得税の区分では、所有期間が5年以内なので短期分離譲渡所得になります。これは、売却した年分で申告します。
所得の区分が、違いますので、事業所得の計算とはまったく別になります。
1 利益が出ていなければ申告不要ですが、後日、税務署からお尋ねがおそらくきますので、所得の計算がわかるように書類の保管が必要です。
2 2022年は、売却が完了していないので関係なし。
3 売却が完了(物件の引き渡しの年分)に申告手続きを行います。
１ 不動産の譲渡所得と個人事業の所得とは別箇で計算します。したがって不動産の譲渡所得（利益）が発生しなければ、譲渡所得の申告義務はありませんが、税務署では譲渡した事実は把握されていますので、申告書に記載する必要はありませんが、申告書の添付書類である「譲渡所得収支内訳書」のみ記載のうえ、提出すれば良いと思います。提出しなければ、申告期限後に税務署から無申告として申告案内（行政指導）が行なわれます。
２ ２０２３年の収入として、売買契約額の総額を計上することになります。
３ 収入・経費とも２０２３年分として計算します。
本投稿は、2023年06月01日 01時18分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
