不動産所得か事業所得かどちらでしょうか

不動産所得です。
【追記】
・失礼ながらご質問を整理させていただくと、駐車場契約上は４８台契約なのに７０台駐車されている（寄せたり通路部分にとめたりだと想像されます）。
・５棟１０室基準では、５台１室でカウントすると１０室に満たないので、青色申告で１０万円の控除だが、事業的規模になると最大６５万円の控除を適用できるのではないかと考えてのご質問ではないかと思います。
・契約上、１台当たりの単価×４８台分として収入を得ていますので、原則、形式通りのカウント計算になります。
・相手の使用に問題があるのであれば注意するなどし、台数分の増額を求めるのなら交渉すると良いでしょう。

回答ありがとうございます。
不動産屋に確認したところ台数ではなく、敷地に対して１２万ほどの契約だと分かりました。
結果的には事業規模になるのでしょうか?

・土地１か所を１名相手に敷地面積で値段を決めて賃貸するだけの取引であり、現状では「５棟１０室」でいう基準に該当しないので「事業的規模」には当たりません。

回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。