3000万円特別控除

自宅を売却して 居住用財産の3,000万円特別控除 を使いたいが、購入時の取得費が証明できない場合の取扱いについて整理しますね。

1. 譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（5,200万円）－〔取得費（土地＋建物減価償却後）＋譲渡費用〕－ 3,000万円控除

2. 取得費の扱い
（1）土地部分
土地は減価償却しません。
購入時の金額（例：2,000万円）をそのまま取得費に計上。

（2）建物部分
建物は減価償却して残存価額を算出。
木造新築購入であれば耐用年数22年。例えば築20年で売却なら、ほとんど償却されて残額は数十万円程度。

（3）土地・建物合計
したがって「購入時3,000万円（建物1,000万＋土地2,000万）」の場合
→ 実際の取得費は 2,000万＋建物残存価額（数十万）＋諸費用。

3. 書類がない場合
売買契約書や領収書がなければ、原則「概算取得費＝譲渡価額の5％」を使う（租税特別措置法 第31条の4）。
→ 5,200万×5％＝260万円
ただし、通帳記録・借入契約・登記資料などで土地建物の購入額や内訳が推定できれば、実額（減価償却後）で申告可能。
実額を立証できるかどうかが節税上大きな分岐点です。
取得時の周辺相場と比較して購入額3000万円が過大でなければ、税務署からの指摘も入りにくいかと思います。

4. ご質問の結論
「3,000万円丸ごと取得費」とはなりません。土地分＋建物の減価償却後残高で計算する必要があります。
購入時の書類がなければ概算5％＝260万円で計算されてしまうため、通帳・借入金資料などの補強資料を探すことを強くおすすめします。
3,000万円特別控除は取得費の多少にかかわらず使えますので、控除自体は適用可能。